鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１８３８５ -2	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		近商駐車場整備地区 (90,400)
b	２３１０１５７６０ -60	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２３１０１９７９１ -123	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２３１０１９８９５ -16	千葉市中央区		更地	（　）	不整形	南10m市道、北西4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	２３１０１７９８６ -16	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南（駅前広場）県道、東6m、北4m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 483,836	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	493,997	100 [ 75.3]	656,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	656,000
b	(　 ) 483,092	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	496,619	100 [ 76.2]	651,731		652,000
c	(　 ) 625,896	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	674,372	100 [ 90.8]	742,700		743,000
d	(　 ) 541,631	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	600,059	100 [ 93.1]	644,532		645,000
e	(　 ) 722,385	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	716,193	100 [ 84.8]	844,567		845,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.9	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.9	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

千葉中央 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,681,777	11,504,419	39,177,358	29,249,100	9,928,258	（　0.9373） 9,305,756	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	232,643,900 円　　　　（　 570,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	316.25	ＲＣ5	1,579.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	408 ㎡	12.2 m x 33.2 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

内階段、エレベータ等共用面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	314.05	77.0	241.83	6,147	1,486,529	12.0	17,838,348
							0.0	0
2～ 5	事務所	316.25	86.6	274.01	2,794	765,584	6.0	4,593,504
							0.0	0
～

～

～

計		1,579.05	84.7	1,337.87		4,548,865		36,212,364
								0

⑨年額支払賃料	4,548,865 円　×　12ヶ月　＝　 54,586,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,337.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,586,380 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 2.0 ％　＝　　 4,536,670 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,349,710 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	36,212,364 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 332,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,681,777 円　　　　（　 124,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-605	3,028 ( 2,998)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,940	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,808 円/㎡　月額支払賃料（　 2,794 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-608	2,504 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	2,675
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,884,000 円	471,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,744,319 円	54,886,380　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,930,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,003,500 円	471,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	471,000 円	471,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	471,000 円	471,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,504,419 円　（　　　　　　 28,197 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	471,000,000 円	設計監理料率　 284,000 円／㎡　×　 1,579.05 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,249,100 円（　　　　　 71,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,681,777 円
②総費用	11,504,419 円
③純収益　①－②	39,177,358 円
④建物等に帰属する純収益	29,249,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,928,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,305,756 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,808 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 232,643,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千葉中央 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-18

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　幸村　英樹

TEL.

鑑定評価額

277,000,000 円

１㎡当たりの価格

679,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区新町１８番１２				②地積　(㎡)	408 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:3	事務所ＳＲＣ5F1B	中高層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北25m国道	水道、ガス、下水	千葉 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 45 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

千葉駅南方

400m

法令

規制

近商
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

モノレールが走る国道沿いに事務所ビルが建ち並ぶ千葉市中心部の代表的な商業地域であり、今後も同様な状況
を維持すると予想。地価は、一般的要因の動向、周辺地域の土地取引から判断し、上昇傾向を維持すると予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 699,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 613,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

需要者はテナント経営を自ら行う賃貸事業者、自社ビル購入を検討する中小企業、個人投資家が多く、規模の大きな物
件については大手企業や機関投資家も参入している。同一需給圏は概ね県内の準高度、高度商業地域が存する駅周辺の
商業地域で、敷地・建物の規模は多様で、飲食店舗についてはコロナ禍により影響を受けている場所も出て来ている。
総額が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、土地の取引坪単価は１００～２００万円台が目立つ。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び周辺地域の商業地の取引は自己使用目的での取得が多いが、貸店舗等の収益物件としての取引も見られる
。売却に当たっては複数の買手が競合することが多く、収益性を念頭に置きながらも将来性等を加味して取得すること
が多く、収益価格よりも比準価格がやや上回ることが普通で、本件でも両価格は接近しており、その妥当性が確認出来
た。以上から鑑定評価額は比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 866,000 円／㎡

[106.0]
100

100
[100.0]

100
[135.2]

[100.0]
100

679,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    658,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に
影響を残し、物価上昇が消費活動に悪影響を
及ぼしているが、経済全般はかなり正常化に
近づきつつある。

地域の商況、人通りに影響を及ぼす様な大規
模商業施設の新設計画等もなく、空室率、人
通り、業態等について然したる変化はない。

前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、
その周辺も同様。対象地の個別的要因に変化
を与える、然したる個別的な要因変動は無か
った。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１８３８５ -1	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		商業 (100,500)
b	２３１０１８７３７ -6	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m市道、北10.5m、角地		商業 (100,600)
c	２３１０１８７３７ -1	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	北東15.6m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	２３１０１８７３７ -3	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17.6m市道、南東6m、角地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 895,729	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	932,454	100 [ 132.3]	704,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	705,000
b	(　 ) 912,085	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	926,392	100 [ 131.6]	703,945		704,000
c	(　 ) 603,685	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	619,984	100 [ 88.3]	702,134		702,000
d	(　 ) 628,879	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	633,195	100 [ 92.0]	688,255		688,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 699,000 円／㎡]

千葉中央 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,689,888	11,131,692	38,558,196	27,882,900	10,675,296	（　0.9373） 10,005,955	（ 4.1 - 0.1 ） 4.0％
	⑧収益価格	250,148,875 円　　　　（　 613,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	316.25	ＲＣ5	1,579.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	408 ㎡	12.2 m x 33.2 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域のビルの利用形態を参考に、１階を店舗、２階から５階を事務所と想定。平置１台分の駐車場は必要と判断した。

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

建築士依頼の設計図面面積を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	314.05	77.0	241.83	6,026	1,457,268	12.0	17,487,216
							0.0	0
2～ 5	事務所	316.25	86.6	274.01	2,739	750,513	6.0	4,503,078
							0.0	0
～

～

～

計		1,579.05	84.7	1,337.87		4,459,320		35,499,528
								0

⑨年額支払賃料	4,459,320 円　×　12ヶ月　＝　 53,511,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,337.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,511,840 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 2.0 ％　＝　　 4,447,483 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,364,357 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	35,499,528 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 325,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,689,888 円　　　　（　 121,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-1007	2,503 ( 2,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,745	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,753 円/㎡　月額支払賃料（　 2,739 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-1017	3,177 ( 3,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,758
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,796,000 円	449,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,690,592 円	53,811,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,930,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,816,500 円	449,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	449,000 円	449,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	449,000 円	449,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,131,692 円　（　　　　　　 27,284 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	449,000,000 円	設計監理料率　 271,000 円／㎡　×　 1,579.05 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,882,900 円（　　　　　 68,340 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,689,888 円
②総費用	11,131,692 円
③純収益　①－②	38,558,196 円
④建物等に帰属する純収益	27,882,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,675,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,005,955 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,148,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 613,000 円／㎡）