鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１５７６０ -61	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２３１０１７００３ -112	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東13.5m市道、南東8m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
c	２３１０１７９８６ -24	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	２３１０１８３８５ -34	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北5.8m市道、中間画地		２住居高度1種最高20m (60,200)
e	２３１０１７９８６ -13	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	東6m市道、北5m、角地		１中専高度1種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,076	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	198,482	100 [ 72.8]	272,640	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 211,513	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	214,593	100 [ 76.2]	281,618		290,000
c	(　 ) 250,569	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	257,585	100 [ 90.8]	283,684		292,000
d	(　 ) 204,586	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,496	100 [ 76.4]	274,209		282,000
e	(　 ) 260,000	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	253,321	100 [ 91.3]	277,460		286,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 286,000 円／㎡]

千葉中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,090,795	12,277,091	47,813,704	41,537,800	6,275,904	（　0.9339） 5,861,067	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	136,303,884 円　　　　（　 251,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
営業所付共同住宅	429.84	ＲＣ7	2,338.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	543 ㎡	25.2 m x 21.7 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階営業所を想定、２階～７階は共同住宅で平均専有面積約３２㎡を想定。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

同種の建物を検討し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	営業所	399.08	90.8	362.24	3,522	1,275,809	6.0	7,654,854
							0.0	0
2～ 3	居宅	323.19	90.0	290.79	2,348	682,775	2.0	1,365,550
							0.0	0
4～ 6	居宅	323.19	90.0	290.79	2,395	696,442	2.0	1,392,884
							0.0	0
7～ 7	居宅	323.19	90.0	290.79	2,465	716,797	2.0	1,433,594
							0.0	0
～

計		2,338.22	90.1	2,106.98		5,447,482		15,998,200
								0

⑨年額支払賃料	5,447,482 円　×　12ヶ月　＝　 65,369,784 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,106.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,369,784 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,425,692 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,944,092 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,998,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 146,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,090,795 円　　　　（　 110,664 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-504	2,907 ( 2,907)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	2,519	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,352 円/㎡　月額支払賃料（　 2,348 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-503	2,024 ( 2,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,185
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,584,000 円	646,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,614,791 円	65,369,784　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 295,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,491,000 円	646,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	646,000 円	646,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	646,000 円	646,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,277,091 円　（　　　　　　 22,610 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	646,000,000 円	設計監理料率　 263,000 円／㎡　×　 2,338.22 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,537,800 円（　　　　　 76,497 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,090,795 円
②総費用	12,277,091 円
③純収益　①－②	47,813,704 円
④建物等に帰属する純収益	41,537,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,275,904 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,861,067 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,794 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,303,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 251,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千葉中央 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-8

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　杉田　隆

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区南町２丁目１４番１０｢南町２－１４－１７｣				②地積　(㎡)	543 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1.2:1	事務所兼共同住宅ＳＲＣ9	事務所、店舗の混在する駅に近い商業地域	南西15m市道、南東側道	水道、ガス、下水	蘇我 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 160 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

蘇我駅東方

230m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

金融機関やロードサイド型店舗等、多くの商業施設が集積する蘇我駅近くの商業地域であり、地域要因に特段の
変動はないが、一般的要因の影響等により、地価は上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 228,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉市及び隣接市内の路線商業地域、駅前商業地域等の存する圏域と判定した。典型的需要者としては
、自社ビル等の取得を目的とした法人、投資用の店舗付共同住宅等の取得を目的とした投資法人等が有力である。当該
地域における許容容積率等から、土地の利用効率、市場競争力は高く、地価上昇は継続している。敷地規模等により取
引総額が異なる為、中心価格帯の把握は困難であるが、平米単価で２０万円台後半の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替関係にある不動産との比較により求められた価格であり、市場の実態が反映された価格である。また
、収益価格は、想定した最有効使用の建物に係る賃料を基に試算された価格であり、収益性が色濃く反映されている。
本件不動産については、投資家も需要者として想定されるものの、収益価格については、やや想定要素が多い。従って
、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 255,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[100.0]

100
[101.6]

[103.0]
100

269,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    256,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあ
り、不動産市場においても、取引件数、取引
価格に回復傾向が見られる。

蘇我駅近くの末広街道沿いに広がる商業地域
であり、金融機関、飲食店等が連担しており
、地域要因に特段の変化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１７００３ -112	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東13.5m市道、南東8m、角地		２住居高度1種最高20m (70,200)
b	２３１０１７９８６ -102	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南東10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	２３１０１７９８６ -110	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	西50m国道、北東7m、北6m、三方路		近商 (100,200)
d	２３１０１９８９５ -13	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北西20.9m県道、南3.9m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,513	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	214,593	100 [ 80.6]	266,244	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	274,000
b	(　 ) 211,630	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	219,037	100 [ 80.1]	273,454		282,000
c	(　 ) 213,735	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	214,956	100 [ 77.6]	277,005		285,000
d	(　 ) 246,357	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	257,933	100 [ 103.1]	250,177		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -10.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.1	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

千葉中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,301,451	12,648,654	48,652,797	42,952,400	5,700,397	（　0.9339） 5,323,601	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	123,804,674 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
営業所付共同住宅	429.84	ＲＣ7	2,338.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	543 ㎡	25.2 m x 21.7 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階営業所、２階～７階は共同住宅を想定。

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

共用部分を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	営業所	399.08	90.8	362.24	3,797	1,375,425	6.0	8,252,550
							0.0	0
2～ 3	居宅	323.19	90.0	290.79	2,373	690,045	2.0	1,380,090
							0.0	0
4～ 5	居宅	323.19	90.0	290.79	2,397	697,024	2.0	1,394,048
							0.0	0
6～ 7	居宅	323.19	90.0	290.79	2,420	703,712	2.0	1,407,424
							0.0	0
～

計		2,338.22	90.1	2,106.98		5,556,987		16,615,674
								0

⑨年額支払賃料	5,556,987 円　×　12ヶ月　＝　 66,683,844 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,106.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	66,683,844 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,534,759 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,149,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,615,674 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 152,366 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,301,451 円　　　　（　 112,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-604	2,350 ( 2,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,377 円/㎡　月額支払賃料（　 2,373 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千葉第１　　　　-610	2,379 ( 2,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,355
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,672,000 円	668,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,667,354 円	66,683,844　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 295,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,678,000 円	668,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	668,000 円	668,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	668,000 円	668,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,648,654 円　（　　　　　　 23,294 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	668,000,000 円	設計監理料率　 272,000 円／㎡　×　 2,338.22 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,952,400 円（　　　　　 79,102 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,301,451 円
②総費用	12,648,654 円
③純収益　①－②	48,652,797 円
④建物等に帰属する純収益	42,952,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,700,397 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,323,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,804,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）