鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１８３８５ -108	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,240)
b	２３１０１９７９１ -116	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北11m市道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２３１０１８７３７ -115	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、北東4m、角地		商業 (90,300)
d	２３１０１８７３７ -116	千葉市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	２３１０１８３８５ -104	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	台形	西15m市道、南東4.4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 203,567	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	208,860	100 [ 100.0]	208,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	209,000
b	(　 ) 186,412	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	192,260	100 [ 91.8]	209,434		209,000
c	(　 ) 203,960	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	205,940	100 [ 81.6]	252,377		252,000
d	(　 ) 197,287	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	195,032	100 [ 81.6]	239,010		239,000
e	(　 ) 213,265	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	214,520	100 [ 92.8]	231,164		231,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 228,000 円／㎡]

千葉中央 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,694,723	4,658,167	16,036,556	14,338,900	1,697,656	（　0.9339） 1,585,441	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,870,721 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗ビル	160.20	Ｓ5	799.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	202 ㎡	10.7 m x 19.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロアー貸しを想定した。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

同種な店舗ビルにおける標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	158.90	82.6	131.30	3,294	432,502	10.0	4,325,020
							0.0	0
2～ 2	店舗	160.20	82.8	132.60	2,899	384,407	10.0	3,844,070
							0.0	0
3～ 5	店舗	160.20	82.8	132.60	2,635	349,401	10.0	3,494,010
							0.0	0
～

～

計		799.70	82.7	661.70		1,865,112		18,651,120
								0

⑨年額支払賃料	1,865,112 円　×　12ヶ月　＝　 22,381,344 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 661.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,381,344 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,857,652 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,523,692 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,651,120 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 171,031 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,694,723 円　　　　（　 102,449 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-405	2,977 ( 2,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,653	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,657 円/㎡　月額支払賃料（　 2,635 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第１　　　　-406	2,660 ( 2,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,660
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	892,000 円	223,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,119,067 円	22,381,344　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 305,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,895,500 円	223,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,658,167 円　（　　　　　　 23,060 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 799.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,338,900 円（　　　　　 70,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,694,723 円
②総費用	4,658,167 円
③純収益　①－②	16,036,556 円
④建物等に帰属する純収益	14,338,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,697,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,585,441 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,849 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,870,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千葉中央 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 5-4

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　菅野　幸作

TEL.

鑑定評価額

44,800,000 円

１㎡当たりの価格

222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区栄町２２番１３｢栄町２２－１６｣				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:2	店舗ＳＲＣ8	中高層の飲食ビルが多い歓楽街の商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	千葉 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

千葉駅東方

450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

風俗店が多く見られる繁華街としての地域特性はしばらく継続する見込みであるが、ＪＲ千葉駅まで徒歩圏内の
立地条件であり、地価の値頃感を背景として、地価水準は当面は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千葉市内の最寄駅から徒歩圏内に形成されている商業地域の範囲であり、このうちＪＲ千葉駅を最寄駅
とする商業地域とは密接な価格牽連性がある。主な需要者層は、店舗を経営する法人のほか、収益物件を投資目的で開
発する法人である。栄町付近においては、ＪＲ千葉駅周辺の大規模開発の影響もあって、需給は強含みである。立地条
件等により価格帯は様々であるが、近隣地域及びその周辺の商業地は１㎡あたり２０万円から２５万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は、中低層の店舗ビルが多く見られる商業地域であるが、自社使用の物件も多く、風俗店や飲食店に関する賃貸
市場には個別性も見られるため、収益性を保守的に検証した結果、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は現実
の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、市場の需給動向を反映している。以上から、代表標準地価
格との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉中央 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 255,000 円／㎡

[103.9]
100

100
[100.0]

100
[118.9]

[100.0]
100

223,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    212,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇等による景気の下振れリスクが存す
るものの、低金利を背景にして不動産市場に
おける資金調達環境は依然として良好である
。

風俗店が多く見られる商業地域であり、地域
要因に特段の変動は無いものの、ＪＲ千葉駅
に近く、値頃感もあって地価は上昇基調にて
推移している。

画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め
られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１９７９１ -116	千葉市中央区		建付地	（　）	長方形	北11m市道、南4m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２３１０１８３８５ -45	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、北6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
c	２３１０１８３８５ -104	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	台形	西15m市道、南東4.4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２３１０１８７３７ -115	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5m市道、北東4m、角地		商業 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,412	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	192,260	100 [ 86.7]	221,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 273,594	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	270,912	100 [ 112.9]	239,957		240,000
c	(　 ) 213,265	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	214,520	100 [ 92.8]	231,164		231,000
d	(　 ) 203,960	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	205,940	100 [ 90.2]	228,315		228,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

千葉中央 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,677,125	4,613,716	16,063,409	14,146,000	1,917,409	（　0.9339） 1,790,668	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	41,643,442 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗ビル	160.20	Ｓ5	799.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	202 ㎡	10.7 m x 19.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全館フロア貸しを想定。

⑦有効率　 82.7 ％
の理由

同種の建物を検討し査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	158.90	82.6	131.30	3,291	432,108	10.0	4,321,080
							0.0	0
2～ 2	店舗	160.20	82.8	132.60	2,896	384,010	10.0	3,840,100
							0.0	0
3～ 5	店舗	160.20	82.8	132.60	2,633	349,136	10.0	3,491,360
							0.0	0
～

～

計		799.70	82.7	661.70		1,863,526		18,635,260
								0

⑨年額支払賃料	1,863,526 円　×　12ヶ月　＝　 22,362,312 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 661.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,362,312 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,856,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,506,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,635,260 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 170,885 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,677,125 円　　　　（　 102,362 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千葉第１　　　　-513	2,977 ( 2,967)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [102.0]	100 [125.0]	2,653	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,655 円/㎡　月額支払賃料（　 2,633 円/㎡）　基準階 3 F B
b	千葉第１　　　　-514	2,922 ( 2,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,656
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉中央 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	880,000 円	220,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,118,116 円	22,362,312　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 305,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,870,000 円	220,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	220,000 円	220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,613,716 円　（　　　　　　 22,840 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9339

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	220,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 799.70 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0643	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,146,000 円（　　　　　 70,030 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,677,125 円
②総費用	4,613,716 円
③純収益　①－②	16,063,409 円
④建物等に帰属する純収益	14,146,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,917,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,790,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,865 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,643,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）