別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 3-1 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　幸村　英樹   TEL.

鑑定評価額 41,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 千葉市中央区川戸町２４７番外 ②地積(㎡) 3,696  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,100) （その他） 不整形 1:2 山林 住宅地域に近接し山林が多く熟成度やや低い地域 北東2m市道、四方路 水道 鎌取 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  130 ｍ、西  200 ｍ、南   70 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   40.0 ｍ、奥行　約　　   80.0 ｍ、規模　　      3,200 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２ｍ市道 交通 施設 鎌取駅北西方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の 　将来予測 最寄り駅より遠く、新たな道路の築造等、宅地開発条件の変化はなく、当面は現状を維持していくものと予想さ れる。今後地価は、一般的要因の動向、周辺地域の土地取引から判断し、横這い傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 土地の形状等　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     11,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     10,500 円／㎡ (6)市場の特性 需要者である宅地開発業者等の活動範囲は広く、宅地開発可能な土地の存する地域は広範囲に点在するが、強い代替・ 競争関係にある圏域は主に千葉市を中心とし、その周辺市を含むと判断される。近年は法改正等により、市街化調整区 域内の開発が可能な場所が増加している。開発条件の揃った宅地見込地は相続等により処分される場合や買収に応じた 地主の放出等により個々に取得されており、買収総額の中心価格帯は、規模にもよるが数千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 控除法により求めた価格は開発スケジュール、費用等がその時々の状況によって異なってくるので、その想定にはある 程度の限界があり、求められた価格は保守的な想定なために比準価格に比較してやや低位に求められた。比準価格は、 多数の取引事例から比準して求めており、市場の実態を反映した実証的な価格で、控除法の価格とも接近しており、比 準価格の妥当性を検証し得た。以上から妥当性に問題がないことを再確認し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     11,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの流行が未だ国民生活に影響を 残し、物価上昇が消費活動に悪影響を及ぼしている が、経済全般はかなり正常化に近づきつつある。 市街化区域内に存する周辺に住宅等の立地する地域 で、地域的には特に目立った変動要因は無かった。 周辺地域についても同様である。 前年から対象地の周囲に格別な変化はなく、その周 辺も同様。対象地の個別的要因に変化を与える、然 したる個別的な要因変動は無かった。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他