別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -34 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　功武   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区大巌寺町１１７番５ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 蘇我 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 蘇我駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 区郊外のバス便となる中規模一般住宅を中心とした住宅地域となっており、今後も現状にて推移するものと思料 する。また、地価は周辺地域における過去の取引事情も踏まえ緩やかな上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、大巌寺エリアを中心とした旧来からの住宅地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、市 内へ通勤するサラリーマン層が需要の中心である。市場の需給動向としては、テレワークによる在宅勤務の影響もあり 住宅需要への高まりがあったものの現状では落ち着きが見られる状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地のみ１ ，１００万円～１，３００万円程度、新築建物付きで２，２００万円～２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　上記にて試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であり説 得力を有するものである。他方、収益価格は区郊外において戸建住宅を中心とした住宅地域に存しており賃貸需要が弱 く共同住宅の想定に馴染まないことからその試算を断念した。したがって、本件評価にあたっては、比準価格を採用す るとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [103.0] 100 [140.1] [102.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 千葉駅東口再開発ビルが完成に至り、それに 伴う周辺開発も活発に行われており、市中心 部の賑わいが市全体へと波及することが大い に期待される。 最寄駅バス便となる区郊外の住宅地域である が、テレワークによる在宅勤務の影響を受け た住宅需要は現状にて落ち着いた状況にある 。 代替競争関係にある不動産との比較における 優劣は標準的なものであり、かつその個別的 要因につき特段の変化は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％