別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -28 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 9,920,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区村田町１４０番１４ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 建築協定 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南8m市道 水道、ガス、下水 浜野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　８ｍ市 道 交通 施設 浜野駅南東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内に位置する区画整然とした閑静な戸建住宅地域として今後とも良好な住環境を維持するもの と見込まれる。そのため、地価水準は当面のところは上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線「浜野」駅を最寄駅とする住宅地域を中心に、ＪＲ蘇我駅からバス便となる住宅地域の存す る範囲である。主な需要者層は千葉市及び隣接市域に在住の一次取得者である。千葉市の中心市街地から見ると郊外に 位置するものの、圏内には路線商業施設も多く、車利用が中心の世帯を中心に堅調な需要があり、需給はやや強含みで ある。需要の中心価格帯は、土地は１４０㎡程度で１，０００万円前後、新築戸建住宅は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域として成熟しており、さらに建築協定により共同住宅の建築が制限されてい ることから対象標準地に賃貸建物を想定することは適切ではなく、収益価格は試算しなかった。一方で比準価格は現実 の取引事例をもとに試算している点において実証性に優れ、市場参加者が重視する価格である。以上を踏まえて、市場 の需給動向を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　中央（県） -14             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による景気の下振れリスクが存す るものの、低金利を背景にして不動産市場に おける資金調達環境は依然として良好である 。 最寄駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域であり 、地域要因に特段の変動は無いものの、堅調 な土地需要を背景にして地価は上昇している 。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％ +1.4 ％