別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -25 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　千恵子   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区宮崎町２３２番１１ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか共同 住宅等も混在する住 宅地域 南東5.5m市道 水道、ガス、下水 蘇我 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 蘇我駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅に共同住宅も混在する住宅地域で、地域に特別の変動要因はない。生活利便性が良好なことから、上昇 傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ総武線千葉駅から外房線蘇我駅、京成千原線沿線の住宅地域。需要者の属性は都心や千葉市内及び周 辺市に通勤するサラリーマンや、市内居住者が中心である。圏外からの転入者もある地域である。供給は中古住宅や未 利用地の分割取引が見受けられる。生活利便性が良好なことから一定の需要は見込める地域である。土地は２０００万 円前後、新築戸建物件は３５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ最寄駅へ徒歩圏内にある住宅地域である。共同住宅も混在するが標準画地規模において投資物件の 想定は採算性及び市場参加者から現実的でなく規範性に乏しいため収益価格は試算しない。自用目的の取引が中心の地 域であり信頼性のある取引事例から求めた市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [ 84.4] [104.0] 100 143,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    140,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況は持ち直しの動きがみられるが、物価や 雇用動向に注視を要する。地価は生活様式の 変化等を反映し好条件の地域は堅調に推移し た。 一般住宅に共同住宅等が混在する、ＪＲ駅へ 徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に特別 な変動要因はない。 個別的要因の変動はない。また、個別的要因 修正率を変動させる市場の変化も認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％