別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -21 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　上條　公太郎   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区宮崎町４８６番５ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模戸建住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 蘇我 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．７ｍ市道 交通 施設 蘇我駅東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部への接近性が良好な住宅地域である。地域要因に格別の変動要因は見受けられないが、周辺エリアで の取引価格に牽引され、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ各線「千葉」～「蘇我」駅及び京成千原線「千葉寺」「大森台」駅を中心とする住宅地域であり、主 たる需要者は都内及び千葉市内に勤務する従業者等が中心である。周辺地域は生活利便性が比較的良好であることから 安定した需要が認められるが、既存住宅地域であることから新規供給が少なく、中古住宅が取引の中心となっている。 なお、土地のみで１，０００～２，０００万円程度が市場における需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一部共同住宅も散見されるが、自己使用目的の取引が中心のエリアであるため、最有効使用及び市場参加者の 観点から収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場の実態に基づく実証的かつ客観的な価格であり、同一需 給圏内の取引事例から市場の需給動向を反映した価格が求められた。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地 からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -17               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [103.5] 100 100 [102.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    129,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長引く新型コロナウイルス感染症の影響に加 え、円安や悪化する世界情勢を背景とする物 価高騰が不動産市場に与える影響等に留意す る必要がある。 生活利便性が比較的良好な住宅地域であり、 地域要因に格別の変動要因は見受けられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％