鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１５７６０ -57	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２３１０１８３８５ -126	千葉市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、南西6m、角地		近商 (100,300)
c	２３１０１５７６０ -58	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南西20m市道、北東6m、二方路		商業 (100,400)
d	２３１０１８３８５ -114	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南18.1m国道、北6m、二方路		近商 (78,200)
e	２３１０１８３８５ -203	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西15m市道、北東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 341,693	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	347,843	100 [ 92.8]	374,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	375,000
b	(　 ) 316,257	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	326,489	100 [ 92.0]	354,879		355,000
c	(　 ) 376,499	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	388,547	100 [ 107.2]	362,451		362,000
d	(　 ) 217,806	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	219,514	100 [ 71.7]	306,156		306,000
e	(　 ) 268,493	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	266,650	100 [ 82.8]	322,041		322,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 344,000 円／㎡]

千葉中央 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		自己使用のファミリー型のマンション地域であり、分譲マンションが最有効使用と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,575,427,094	2,241,131,104	12	553,000	6,054.08	358,000	6,324.00
⑧開発法による価格	334,295,990 円　　　　（　 329,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,015 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,015.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
447.97 ㎡	6,324.00 ㎡	6,054.08 ㎡	269.92 ㎡	6,054.08 ㎡	ＳＲＣ・17F ( 83 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.1 ％）	（ 623.1 ％）	（ 596.5 ％）	（ 26.6 ％）	（ 95.73 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	35.2 ｍ 29.3 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

553,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 553,000 円／㎡　　×　　 6,054.08 ㎡　　＝　　　　 3,347,906,240 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,347,906,240 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 358,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 375,900 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考にして査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 375,900 円／㎡　　×　　　 6,324.00 ㎡　　＝　　　　 2,377,191,600 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等により査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,347,906,240 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 334,790,624 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,721,982,224 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	167,395,312 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 141,231,425 円
	販売総額(2期)	2,845,720,304 円	( 85 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,184,374,905 円
	販売総額(3期)	334,790,624 円	( 10 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 249,820,764 円
収入合計		－	－	－	－	2,575,427,094 円
支出	建築工事費(1期)	475,438,320 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 440,826,410 円
	建築工事費(2期)	713,157,480 円	( 30 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 601,690,966 円
	建築工事費(3期)	1,188,595,800 円	( 50 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 895,369,216 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 9,449,000 円
	販売管理費(1期)	167,395,312 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 155,208,933 円
	販売管理費(2期)	167,395,312 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 138,586,579 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,241,131,104 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,575,427,094 円　　－　　　　　　 2,241,131,104 円　　＝　　　　　 334,295,990 円 329,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
千葉中央 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉中央 -19

千葉県

千葉第１

氏名

不動産鑑定士　小林　功武

TEL.

鑑定評価額

341,000,000 円

１㎡当たりの価格

336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千葉市中央区新宿２丁目７番２１｢新宿２－７－１２｣				②地積　(㎡)	1,015 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.2:1	共同住宅ＳＲＣ17	高層マンションの建ち並ぶ中心部の住宅地域	南東20m県道	水道、ガス、下水	千葉 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

千葉駅南東方

1.0km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンションが建ち並ぶ地域となっており、今後も現状のまま推移するものと思料する。また、駅前再開発に
伴い中心市街地でのマンション開発も活発に行われており、地価は強めな上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 346,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 328,000 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、市中心部の幹線道路沿いにおいて高度な容積率消化を可能とする地域の圏域であると判定した。需要
者の属性としては、県内及び全国展開しているマンションデベロッパーによる需要が中心となる。市場の需給動向とし
ては、東口再開発の影響を受け、周辺地域にてマンション開発が盛んに行われている関係で需要過多な状況にある。需
要の中心となる価格帯は、土地にて１種㎡当り５４，０００円～６５，０００円程度が地域における相場観である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　上記比準価格は、同一需給圏内の類似地域にて規範性を有する事例から求められた価格であり説得力を有する。また
開発法による価格は、マンション適地となる大規模地にその開発想定を行い、事業収支を踏まえ試算された実証的な価
格である。他方収益価格は、賃貸想定に馴染まないことからその適用を断念した。以上、本件評価では比準価格及び開
発法による価格を関連づけ上記鑑定評価額を決定した。なお、公示規準は比較に値する他の標準地が存せず断念した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    321,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千葉駅東口再開発ビルが完成に至り、それに
伴う周辺開発も活発に行われており、市中心
部の賑わいが市全体へと波及することが大い
に期待される。

市中心部の幹線道路沿いでマンションが建ち
並ぶ地域に存しており、現状にてその地域要
因について特段の変化は認められない。

代替競争関係にある不動産との比較における
優劣は標準的なものであり、かつその個別的
要因につき特段の変化は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉中央 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１０１５７６０ -58	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南西20m市道、北東6m、二方路		商業 (100,400)
b	２３１０１８７３７ -449	千葉市美浜区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東（駅前広場）道路、北西7m、南西9.1m、三方路		商業 (100,400)
c	２３１０１８３８５ -203	千葉市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西15m市道、北東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２３１０１８３８５ -114	千葉市中央区		更地	（　）	長方形	南18.1m国道、北6m、二方路		近商 (78,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 376,499	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	380,928	100 [ 107.0]	356,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	356,000
b	(　 ) 416,769	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	408,676	100 [ 115.3]	354,446		354,000
c	(　 ) 268,493	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	266,650	100 [ 79.5]	335,409		335,000
d	(　 ) 217,806	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	219,514	100 [ 64.6]	339,805		340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

千葉中央 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンションが建ち並ぶ地域に存しており、賃貸を前提とした利回り物件の想定には馴染まないことから収益還元法の適用は断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,561,455,518	2,228,711,095	12	550,000	6,054.08	356,000	6,324.00
⑧開発法による価格	332,744,423 円　　　　（　 328,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉中央 -19　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,015 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,015.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
447.97 ㎡	6,324.00 ㎡	6,054.08 ㎡	269.92 ㎡	6,054.08 ㎡	ＳＲＣ・17F ( 83 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.1 ％）	（ 623.1 ％）	（ 596.5 ％）	（ 26.6 ％）	（ 95.73 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	35.2 ｍ 29.3 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

550,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 550,000 円／㎡　　×　　 6,054.08 ㎡　　＝　　　　 3,329,744,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,329,744,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 356,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 5 ％）　＝　　　　　　　 373,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似マンションの建築費等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 373,800 円／㎡　　×　　　 6,324.00 ㎡　　＝　　　　 2,363,911,200 円
	⑤a開発負担金	10,000,000 円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱等を踏まえ査定した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,329,744,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 332,974,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,706,885,600 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利、開発利潤率及び危険負担率を総合的に勘案して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	166,487,200 円	( 5 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 140,465,251 円
	販売総額(2期)	2,830,282,400 円	( 85 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,172,524,770 円
	販売総額(3期)	332,974,400 円	( 10 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 248,465,497 円
収入合計		－	－	－	－	2,561,455,518 円
支出	建築工事費(1期)	472,782,240 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 438,363,693 円
	建築工事費(2期)	709,173,360 円	( 30 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 598,329,564 円
	建築工事費(3期)	1,181,955,600 円	( 50 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 890,367,153 円
	開発負担金	10,000,000 円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 9,449,000 円
	販売管理費(1期)	166,487,200 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 154,366,932 円
	販売管理費(2期)	166,487,200 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 137,834,753 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,228,711,095 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,561,455,518 円　　－　　　　　　 2,228,711,095 円　　＝　　　　　 332,744,423 円 328,000 円／㎡