別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -18 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　菅野　幸作   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区都町６丁目１０６２番１２ ｢都町６－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 区画整然とした高台 の閑静な住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 千葉 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 千葉駅東方 3.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置する区画整然とした戸建住宅地域として良好な住環境を維持するものと見込まれ、堅調な土地需要を 背景にして、地価水準は当面のところは上昇基調にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市内でＪＲ総武線「千葉」駅からのバス便が中心となる住宅地域の存する範囲である。主な需要者 層は千葉市内に在住の一次取得者又は圏外からの転入者である。最寄駅からバス利用となる不便さはあっても、住環境 が良好な住宅地域では土地需要は堅調であり、需給はやや強含みである。近隣地域及びその周辺における需要の中心価 格帯は、土地は１７０㎡程度で１，６００万円前後、築２０年程度の中古戸建住宅は２，６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、区画整然とした郊外の戸建住宅地域として成熟しており、周辺にはアパート等の収益物件は僅かに見られる ものの、戸建住宅を中心としたバス利用が中心の住宅地域であり、賃貸需要が乏しいことから収益価格は試算しなかっ た。一方で比準価格は市場の需給動向を反映した実証的な取引事例をもとに試算しており、市場参加者が重視する価格 である。以上より、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [102.0] 100 [117.1] [105.0] 100 94,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等による景気の下振れリスクが存す るものの、低金利を背景にして不動産市場に おける資金調達環境は依然として良好である 。 区画整然とした住宅地域として地域要因に特 段の変動は無いものの、堅調な土地需要を背 景にして地価は上昇している。 画地条件等の個別的要因に特段の変動は認め られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％