別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -12 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区本町２丁目８番１６ ｢本町２－８－１２｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 千葉 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 千葉駅東方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 千葉市の中心商業地域に隣接し、成熟した住宅地である。地域要因に目立った変動はないが、住環境の良好な住 宅地域であって、地価の上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉市内のＪＲ線・京成線沿線で住環境の良好な住宅地域等の存する圏域と判定した。主たる需要者とし ては、千葉市内及び東京都内へ通勤する所得者層が中心である。千葉市中心部の商業地域、官公庁街等に隣接し、千葉 駅を中心に各方面への鉄道利便性に優れ、需要は底堅い。一方、供給は相続等に伴った売却等、限定的であり、需要は 逼迫した状態にある。取引の中心価格帯は土地総額で２０００万円台半ば、平米単価で１０万円台半ばが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は想定建物に係る賃料を基にした価格であり、収益性を重視する投資家等が重視する価格であるが、対象不動 産に係る需要の中心が自己使用目的であり、市場の実態に即さないことから収益還元法は適用しなかった。一方、対象 不動産と価格牽連性を有する取引事例が複数得られ、これを基に上記需要者が重視するであろう市場性がより反映され た比準価格が求められた。よって、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　中央（県） -25             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあ り、不動産市場においても、取引件数、取引 価格に回復傾向が見られる。 千葉市の中心商業地域に隣接した住宅地域で あり、地域要因に目立った変動はなく、全体 的に良好な住環境が維持されている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％ +1.3 ％