別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -11 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 9,860,000 円  １㎡当たりの価格 66,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区浜野町１２２８番１２外 ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ住宅地域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 浜野 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 浜野駅北方 950m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の成熟した住宅地域であり、築年の経過した建物が目立つ。地域要因に大きな変化はないものの、 一般的要因の影響等により、地価の上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市及び市原市北部で、ＪＲ線・京成線沿いの住宅地域等の存する圏域と判断した。また、対象不動 産に係る典型的需要者としては、地縁性を有する事業主や千葉市中心部及び東京都内への通勤する給与所得者層が中心 である。最寄駅へは徒歩圏内で、国道３５７号線への接続も良好な地域であり、需要は安定している。取引の中心価格 帯は土地総額で１，０００万円前後、平米単価で６～７万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、取引に際しては主として居住の快適性が重視される地 域であるため、収益還元法は適用しなかった。一方、取引事例比較法は対象不動産と類似の不動産の取引価格を基にし た価格であり、市場性が強く反映されており、上記典型的需要者の取得意思決定プロセスに即した価格である。よって 、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -28               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [102.8] 100 100 [105.0] 100 [106.6] [101.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下で経済活動も回復傾向にあ り、不動産市場においても、取引件数、取引 価格に回復傾向が見られる。 成熟した住宅地域であり、築年の経過した建 物が多い中、リフォームや建て替え等も見ら れるが、地域要因に大きな変動はみられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％