別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -9 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　小出　修身   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区白旗２丁目１６番２３ ｢白旗２－１６－１１｣ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に店舗等が 混在する整然とした 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 蘇我 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 蘇我駅南東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、店舗等が混在する地域で、格別の変動要因はなく当分の間現状を維持すると予測する。各種政策の効 果、経済持ち直しの期待感等から不動産市場は堅調であるため、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ外房線及び京成電鉄千原線を最寄り駅とする住宅地域であり、主たる需要者の属性は市内又 は都心部に通勤する従業者等である。利便施設が近接する等居住環境は比較的良好な地域であり相応の需要が認められ る。一般的要因の影響等を受け地価は上昇傾向にある。市場での需要の中心となる価格帯は土地のみで１，０００～１ ，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから自用目的の取引を中心に地価水準が形成されている。対象 標準地は一般住宅を中心とする整然とした住宅地域に所在しているため、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還 元法は適用しなかった。したがって、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえ、鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千葉中央 -22               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [ 79.7] [105.0] 100 125,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] まん延防止等重点措置の全面解除等から経済 持ち直しの期待感が見受けられる。住宅ロー ン減税の動向等により不動産市場は堅調に推 移している。 一般住宅を中心に店舗等が混在する住宅地域 で、住宅地域として熟成しており地域要因に 格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％