別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 千葉中央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千葉中央 -2 千葉県 千葉第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　暁美   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千葉市中央区道場南２丁目１９０番１３ ｢道場南２－９－６｣ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 千葉 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 千葉駅東方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 千葉駅から徒歩限界圏に位置し、徒歩圏内に食品スーパーや小学校等が存するため生活利便性は相応に存する。 古くからの住宅地であり取引は少ないが、地価は上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、千葉市中心部を除くＪＲ線沿線及び京成千原線沿線を中心とした千葉市内の住宅地域である。需要の中 心は、市内への通勤者や東京への通勤者である。需要者は地縁的選好性の在るものを中心に市外からの転入者もみられ る。古くからの雑多な住宅地であり新規の住宅供給は少ないが、生活利便性は相応に存し需要は存する地域である。中 心となる価格帯は、土地で１５００万円程度、新築戸建で３０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心に共同住宅が散見される住宅地域である。標準画地規模では規模が小さく土地価格に見合 う賃料が確保できなかったため、収益価格は試算しえなかった。一方比準価格は、周辺の取引事例に基づいた実証性の 高い価格であり、信頼性の高い価格といえる。よって、信頼性の高い比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価上昇等の下振れリスクもあるが、 経済活動正常化が進む中で景気は緩やかな回 復基調にあり、地価も同様に堅調に推移して いる。 既成住宅地であり、地域要因に特段の変化は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％