別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 横瀬 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横瀬 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　新井　寛久   TEL.

鑑定評価額 8,680,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秩父郡横瀬町大字横瀬字拾壱番４３７９番６外 ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地も見られる住 宅地域 北東7.1m町道 水道、下水 横瀬 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       252 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．１ｍ町道 交通 施設 横瀬駅北方 900m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域であり、良好な住環境を形成しており、宅地需要は堅調であることから、しばら くは現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね横瀬町を中心として隣接市町をも含む圏域に存する地域である。需要者の中心は従来から同一需給圏 内に地縁性を持つ者が多くを占める。近年、同一需給圏内には、宅地開発はなく、地場産業の低迷や生産年齢人口減か ら、需給は弱含みであると共に新型コロナウイルス感染症の影響が懸念されている。土地の取引される価格帯帯はまち まちであるが、３０，０００～４０，０００円／㎡程度の取引が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内にはアパート等の共同住宅も見られるが、土地価格及び建物建築費等に見合う賃料水準が形成されていない ために事業収支に見合った収益価格は試算できず、求められた試算価格は比準価格のみである。また、宅地地域であり 自己所有目的での取引が多く、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採 用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の回復は見られず、地場産業の低迷 や生産年齢人口の減少が依然続いている。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％