別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 ときがわ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   ときがわ -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡ときがわ町大字関堀字峯下１８１番１０ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅、作 業所等が混在する住 宅地域 西5m町道 水道 明覚 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       336 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ　町道 交通 施設 明覚駅西方 1.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　旧都幾川村の中心部にあたる住宅地としての立地だが、地価の下落は地理的経済的状況からこれまでとそう変 わらない割合で変化すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ねときがわ町内の住宅地。需要者はときがわ町及び周辺の在住在勤者であるとみられる。土地取引は あまり見られず、地元需要に限定され、交通利便性も良くない点から今後も需要は期待出来ない。従って土地価格も漸 減傾向のままの状況が続くとみられる地域である。土地価格は４００万円が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　共同住宅は見当たらず賃貸市場は形成されていない。よって収益価格は求め得ず比準価格のみをもって判定されるこ ととなる。取引価格は１５０００円／㎡で推移しているようであり、代表標準地との検討を踏まえ、求めた比準価格を 再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　ときがわ -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [103.1] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍からの経済活動再開に伴い景気回 復の期待度は高いが原材料高や物価高により 不透明な状況。不動産市場も同様だが大きな 落ち込みはない。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％