別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鳩山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳩山 -3 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.

鑑定評価額 4,140,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡鳩山町大字赤沼字小林２０４１番２０ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.2m道路 水道、下水 坂戸 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.9 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ　道路 交通 施設 坂戸駅北西方 6.6km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地や狭い街路や画地状況から需要は期待できず地価下落幅は他地域より大きく下落していくものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は鳩山町内全域と判定される。需要者はかつてはニュウタウンを中心に外部からの転入時代もあったが、 現在は鳩山町在住在勤者が主で、むしろ少子高齢化が加速して地縁的選考性が強まっている。鉄道駅をもたない鳩山町 であって最寄駅へはバス便又は自動車利用で、地域のニーズを高めるにはハンデがあって土地需要は減退している。土 地価格は１３０㎡程度で５００万円程度である。中古住宅で１０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　アパ－ト等の賃貸物件は見られず、自己使用目的の取引が中心であって賃貸市場は形成されてはいない状況で収益価 格の算定は難しい。本件では同一需給圏から類似的性格をもつ土地取引の事例から、実証性、客観性ある比準価格を標 準として代表標準地との検討も加え鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳩山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [106.0] 100 [124.9] [100.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍からの経済活動再開に伴い景気回 復の期待度は高いが原材料高や物価高により 不透明な状況。不動産市場も同様だが大きな 落ち込みはない。 地域住民の高齢化、人口減少は依然進んでい るが、目立った地域要因の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 +19.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％