別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 鳩山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳩山 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野澤　伊沙夫   TEL.

鑑定評価額 4,900,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡鳩山町大字今宿６１１番９ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 南4.5m町道 水道、下水 坂戸 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       144 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　町道４ ．５ｍ 交通 施設 坂戸駅北西方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣にスーパーが進出し、利便性が高まったが、バス便地域にあり、周辺地域の人口減少等で、土地需要は弱含 みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳩山町及び周辺市町の戸建住宅地域である。現在需要者の中心は、鳩山町及びその周辺市町の居住者が 多い。隣接する東松山市、坂戸市等では、大規模宅地開発及びこれに伴う大規模ＳＣの出店、圏央道効果ともいえる物 流拠点の進出等、宅地需要は旺盛であるが、鳩山町は、鉄道路線がなく、やや利便性に劣り、若年層の流出・少子高齢 化等から、宅地需要は減退気味である。今宿地区の土地は、３０千円／㎡程度で取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 今宿地区には、低層のアパート等も見られるが、総じて低容積の建物で収益性は低い。土地価格及び建物価格の合計に 見合う賃料水準にないために収益価格の試算は出来なかった。自用の戸建住宅としての利用が中心であり、比準価格を 標準とし、前年公示価格に時点修正を考慮した価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、コロナの感染状況や供給制約に 左右されつつも、持ち直し傾向にある。ウク ライナ情勢の悪化が、世界経済の下振れ要因 となる。 令和２年３月、換地処分が行われた。居住誘 導区域内にあるが、いまのところ、大きな地 域要因の変化は無い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％