別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 吉見 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉見 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 7,090,000 円  １㎡当たりの価格 12,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡吉見町大字下銀谷字宅地前通４２４番１ ②地積 　(㎡) 554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 周囲に農地の多い住 宅地域 北5m町道、東側道 水道 鴻巣 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       588 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ０ｍ　町道　 交通 施設 鴻巣駅南西方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 東方の大和田地区に産業拠点を整備するため検討がされているが、台風など大雨時には一時的に水が溜まること が想定されており、調整池等の設置が必要とされている。当面地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、吉見町及びその周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、吉見町及び周辺の調区居住 者・地縁者。調区かつ都市計画法３４条１２号（既存の集落）ということで、利便性に劣るうえに公法上の制限が厳し いので、調整区域内の既存住宅団地内の物件が取引の中心。中古住宅で低廉な価格の物件に需要がある。このほか山林 を開発した太陽光発電施設が多く見られる。１２号で取引される物件は５００万円以下が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域で、エンドユーザーによる住宅目的の取引が大半。アパート等収益物件はほとんどなく、 借主も少ないため賃貸市場は未成熟。収益価格の試算はしなかった。専用住宅建築目的の土地需要が中心であるため、 比準価格を標準とし、標準地価格との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鴻巣 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [116.3] [100.0] 100 12,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吉見町では毎年１％を超える人口減少が続い ている模様。市街化調整区域内の売り物件が 非常に多くある。太陽光発電用地の取得事例 が引き続きある。 吉見町はビジネスとしていちごの栽培が盛ん であるが、ガソリン等燃料価格・肥料価格の 高騰により、農家の事業環境は厳しくなった 。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +11.3 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％