別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 埼玉小川 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -8 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町大字飯田字番場２２９番３ ②地積 　(㎡) 468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が散在す る農地の多い住宅地 域 南6m町道、東側道 水道 小川町 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   180 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       484 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　町道 交通 施設 小川町駅北西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域でもあり取引自体も少なく限られる。需要はほとんど無く地価はこれまでの下落を続くものと予 測。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東武東上線、ＪＲ八高線沿線の最寄駅とする概ね小川町を中心として圏域である。需要の中心は大字飯 田及び近隣町村に居住する者が殆どであるが、取引自体あまりない。標準地は小川町の市街化調整区域でもあり、市街 地に需要が向かうことから今後も住宅の進出は望めそうもない。また小川町全体の地域経済が長期に低落状況にあり人 口減少も続くなか弱含んだ状態は続くとみられる。土地は４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域であることから、アパート等の収益物件の進出はなく収益価格は算出できない。よって取引 事例を広範な範囲から規範的なものを収集して、得られた比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 97.5] [103.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍からの経済活動再開に伴い景気回 復の期待度は高いが原材料高や物価高により 不透明な状況。不動産市場も同様だが大きな 落ち込みはない。 地域住民の高齢化、人口減少は依然進んでい るが、目立った地域要因の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.9 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％