別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 埼玉小川 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉小川 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 27,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡小川町東小川２丁目４番４ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ整然とした分譲住 宅地域 西5m町道 水道、ガス、下水 小川町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ０ｍ町道 交通 施設 小川町駅東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 旧上野台中学校・旧東小川小学校の区域が地域交流地区として位置づけられた。用途地域も変更。埼玉版スーパ ーシティプロジェクトの具体的取り組み例のひとつになっているが、当面地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小川町及び周辺市町に存する大規模住宅団地。需要者の中心は、小川町及び周辺市町の居住者・勤労者 並びに圏域内に地縁的選好性を有する者。小川パークヒル。古い住宅団地で住民の高齢化が進み、子供も減った。東小 川住宅地内学校跡地利活用推進事業により、居住環境を維持する取り組みが進んでいる。ビルダーによる新築戸建住宅 の分譲物件も見られる。５００万円弱の中古戸建住宅、１，０００万円弱のリノベーション物件が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。戸建住宅を中心とする住宅団地であり、アパート等の収益 物件はほとんど見られず、戸建住宅が所有者の都合で賃貸される程度。収益価格の試算はしなかった。比準価格は比較 的規範性が高い事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を 踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　埼玉小川 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [119.6] [103.0] 100 27,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小川町内の土地取引件数／人口の比率は、周 辺市町に比べ明らかに低い（１％に満たない 模様）。取引が活発でない。高齢化率の高さ が原因と考える。 東小川住宅団地における人口減少、高齢化対 応するため、東小川住宅地内学校跡地利活用 推進事業により、居住環境を維持する取り組 みが進んでいる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.1 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％