別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 嵐山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   嵐山 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 6,120,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡嵐山町大字志賀字我田分３１６番３５ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.7m町道 水道、ガス、下水 武蔵嵐山 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ町道 交通 施設 武蔵嵐山駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近くのむさし台地区、川島地区で新築戸建住宅の分譲（２２９０～２９４０万円）があるが、物価上昇・住宅価 格高騰・景気先行き不安等からやや時間がかかっている模様。当面地価は横ばいで推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね嵐山町、小川町、滑川町の市街化区域の住宅地域。需要者の中心は、圏内の３０～４０代の１次取 得者層。地産団地。武蔵嵐山駅徒歩圏内だが、開発分譲（１９７０年代前半）後かなりの年数が経過しているため、古 い住宅が見られる。ビルダーによる新築戸建住宅の分譲物件は直近ない。町内の他の区画整理済の住宅地と比べて競争 力はやや劣っている。土地６００万円～７００万円程度、新築戸建住宅２，５００万円前後が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。地産団地は戸建住宅を中心とする住宅団地であり、アパー ト等の収益物件はあまり見られない。戸建住宅が所有者の都合で賃貸される程度。収益価格の試算はしなかった。比準 価格は比較的規範性が高い事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価格 との検討を踏まえ、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　嵐山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [115.3] [106.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 嵐山町も人口減少が続いていたが、住宅分譲 が比較的多かったためか直近では社会増が認 められる。平沢土地区画整理事業は令和４年 ９月換地処分。 古い住宅団地のため住民の高齢化は引き続き 進んでいる模様。古い住宅が多く、見た目の 印象はあまり良くない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　  +2.6 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％