別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 埼玉滑川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉滑川 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　野口　圭介   TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡滑川町大字羽尾字山屋敷１２７５番 ②地積 　(㎡) 1,242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） (70,100) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅も見られる住宅 地域 南東5.3m町道、西側道 水道 森林公園 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     1,260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ３ｍ町道 交通 施設 森林公園駅北西方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内に位置する農家住宅地域である。今後も特段発展的要因も認められないため、ほぼ 現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、滑川町及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は滑川町内に居住する一次取 得者が中心であり、周辺市町からの地縁血縁者も含まれる。市場の需給動向としては、旧来からの農家住宅地域のため 宅地需要は少なく、また新規の戸建分譲住宅等は殆ど見受けられない。中心となる価格帯は、市街化調整区域内にあっ ては、画地の規模やその価格帯は様々であり、一概に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地周辺は持ち家指向が強い農家住宅地域であり、周囲にはアパート等は見られず賃貸市場が成熟していないため、 収益還元法は適用していない。比準価格は周辺類似地域において多数の取引事例を収集・分析し、その中から類似性が 強く、信頼性の高い事例から求めた。したがって、本件では比準価格を標準とし、さらには代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松山 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [117.1] [100.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、先行きに ついては世界的な金融引締め等が続き海外景 気の下振れが我が国の景気を下押しするリス クとなっている。 市街化調整区域内の農家住宅地域に存し、地 域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.2 交通・接近　　　  -7.5 環境　　　　　　 +23.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％