別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 埼玉滑川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   埼玉滑川 -4 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　山口　邦男   TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 60,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 比企郡滑川町月の輪７丁目２３番８ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m町道 水道、ガス、下水 つきのわ 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       153 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　町道 交通 施設 つきのわ駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 　子育て世代の転入もあり、住宅地としての熟成度も高まっていくことから需要は堅調に推移していくものと予 測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は比企郡内を走る東武東上線のつきのわ駅嵐山駅を中心とする住宅地域だが、需要者は圏外からの引合い もファミリ－子育て世代を主としてニーズがある。よって町の子育て支援策も奏功して宅地需要は堅調なものがある。 土地は５０坪から６０坪で１０００万円程度。新築戸建で２０００万円～２５００万円の水準での取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　住宅地ながら共同住宅は散見される程度で賃貸市場の形成は不十分なところがあり、事業収支の観点から収益価格の 査定は難しく、比準価格のみをもって査定した。採用の取引事例はいずれも月の輪街区内のもので地域的類似性は極め て高く規範的・実証的であることから、鑑定評価額は比準価格を標準として上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　埼玉滑川 -4                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     60,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　コロナ禍からの経済活動再開に伴い景気回 復の期待度は高いが原材料高や物価高により 不透明な状況。不動産市場も同様だが大きな 落ち込みはない。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％