別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 越生 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越生 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　中澤　喜一   TEL.

鑑定評価額 5,660,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡越生町大字黒岩字東川原４６番１ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 環境の良い住宅地域 東4.5m町道 水道、下水 越生 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 越生駅北西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地で、特に目立つ地域の変化も見られないため当分の間この状態で推移すると予測する。立地適正化 計画による土地価格等への影響は現在のところ認められない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武越生線、及びＪＲ八高線沿線で越生町及び周辺市町の住宅地域である。近隣地域は戸建住宅地域で ある。主な需要者は、地縁者等である。越生町の生産年齢人口の減少傾向により宅地需要は弱い。土地価格総額で５０ ０万円前後、新築戸建２，０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の住宅が中心の地域である。また、近年の建築費の上昇により事業採算性の観点から、収益用共同住 宅の建築を想定することが現実的ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、実際の取引事例に基づく実証 的かつ信頼性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [129.0] [103.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる景気後退からは回復したが 、ウクライナ戦争、米中の対立、世界的なイ ンフレ傾向、米国の金利上昇による影響が懸 念される。 立地適正化計画による土地価格等への影響は 現在のところ認められない。 価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の 変動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.4 環境　　　　　　 +22.3 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％