別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 毛呂山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   毛呂山 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　秀敏   TEL.

鑑定評価額 4,290,000 円  １㎡当たりの価格 40,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 入間郡毛呂山町若山３丁目２０番５ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東4.2m町道 水道、ガス、下水 武州長瀬 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ町道 交通 施設 武州長瀬駅東方 790m 法令 規制 １中専 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 近い将来において大きな地域要因の変動はなく、ほぼ現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ八高線沿線、東武越生線の各駅から徒歩圏にある既成の住宅地。需要者は同一需給圏内居住者及び周 辺市町への勤務者や居住者が中心で外部からの転入は少ない。駅から徒歩圏にある住宅地域であるが、都心部への接近 性や生活利便性等がやや劣るため需給は減退しており、人口減少や長引く慢性的な地域経済の不況の影響も相俟って、 依然として地価は下落基調にある。市場の中心となる価格帯は１００㎡前後の土地で４００～５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ地域であり、アパート等の取引は少なく、自己使用目的の取引が多い。更に事業収支 の観点から共同住宅の想定は合理的でなく、収益価格は試算できず、比準価格のみ試算した。本件においては、類似地 域における複数の取引事例から得られた実証的で信頼性の高い比準価格を総合的に比較調整し、代表標準地からの検討 、前年鑑定評価額との推移を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　毛呂山 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [102.2] [101.5] 100 40,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気はコロナ禍からの脱却状況にある。 不動産の需給動向はほぼ安定傾向にあるが、 地価水準はやや下落基調である。 住宅地域として成熟しており、特別な変動要 因はない。 方位以外特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.6 交通・接近　　　  +1.6 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％