鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

白岡 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２４６１４ -9	白岡市		建付地	（　）	長方形	東3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２３１２４６１１ -45	白岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、南4m、準角地		２中専 (70,160)
c	２３１２４６１１ -42	白岡市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m私道、中間画地		２中専地区計画等 (60,160)
d	Ｙ２３１２４６０５ -44	白岡市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m私道、中間画地		準住居 (60,160)
e	Ｙ２３１２４６０５ -45	白岡市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,738	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	102,229	100 [ 109.0]	93,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	99,400
b	(　 ) 89,384	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	83,100	100 [ 88.4]	94,005		99,600
c	(　 ) 79,595	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	89,756	100 [ 95.0]	94,480		100,000
d	(　 ) 62,537	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	69,255	100 [ 73.5]	94,224		99,900
e	(　 ) 63,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.6]	69,979	100 [ 73.9]	94,694		100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

白岡 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,365,200	727,523	2,637,677	2,335,670	302,007	（　0.9742） 294,215	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,686,705 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白岡 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.71	ＬＳ2	190.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	176 ％	185 ㎡	10.9 m x 17.1 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

収益性を重視して共同住宅（平均専有面積３１．７７㎡）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	居宅	95.31	100.0	95.31	1,523	145,157	1.0	145,157
							1.0	145,157
地上 2～ 2	居宅	95.31	100.0	95.31	1,553	148,016	1.0	148,016
							1.0	148,016
～

～

～

計		190.62	100.0	190.62		293,173		293,173
								293,173

⑨年額支払賃料	293,173 円　×　12ヶ月　＝　 3,518,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,518,076 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,226,076 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	293,173 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 293,173 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,436 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,365,200 円　　　　（　 18,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２４６０５　　　　-3	1,164 ( 1,163)	100 [100.0]	[102.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.5]	1,507	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,589 円/㎡　月額支払賃料（　 1,523 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２４６０５　　　　-4	1,397 ( 1,397)	100 [100.0]	[102.2] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	1,715
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

白岡 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,500 円	36,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,723 円	3,518,076　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,700 円	36,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	72,200 円	36,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 727,523 円　（　　　　　　 3,933 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,100,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 190.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,335,670 円（　　　　　 12,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,365,200 円
②総費用	727,523 円
③純収益　①－②	2,637,677 円
④建物等に帰属する純収益	2,335,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	302,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	294,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,686,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
白岡 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

白岡 -7

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　根岸　一雄

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	白岡市小久喜字西山２６番２５外				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,176)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかマンション等が見られる住宅地域	南4.4m市道	水道、ガス、下水	白岡 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 210 ｍ、南 90 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 187 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．４ｍ市道

交通

施設

白岡駅南西方

800m

法令

規制

２中専
(60,176)

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は、白岡駅から徒歩圏で、一般住宅やアパートのほかマンション等が見られる住宅地域である。今後
は、付近にある白岡中央総合病院は同一市内への移転が決まっているが、利便性が損なわれる程の影響はない。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 101,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線で白岡市のほか蓮田市、久喜市等の圏域に広がる住宅地域である。需要者の主たる
属性は、県南方面や東京都内に通勤する一次取得者が中心で、広域的なエリアからの転入も見られる。また、駅から徒
歩圏で利便性の高い住宅地域は、堅調な需要があるが、売り物件が少ないため、買い進まれて取引されるケースもみら
れる。なお、新築分譲住宅で中心となる価格帯は３５００万円～４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域及び周辺には、アパート等も見られるが、持家指向が強い市街地の一角に所在し、土地・建物一体の元本価
格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格が低位に求められた。また、当該地域は、自己居住用の戸建住宅地
の取引が中心であることから、取引市場の実態を反映した比準価格を重視するが、先走りがちな取引価格の験証手段と
なる収益価格を関連づけ、さらに標準地の前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利環境の中で、建築原材料費及び用地費
等のコスト増から、新築戸建住宅等の価格が
高値水準で推移したが、足元の取引市場は弱
含みである。

白岡駅から徒歩圏内で利便性や住環境が比較
的良好な住宅地域である。地域要因に特段の
変化は見られない。

接面方位で優るが、個別的要因に特別な変動
等はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

白岡 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２４６１１ -44	白岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２３１２４６１１ -45	白岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、南4m、準角地		２中専 (70,160)
c	Ｄ２３１２４６１１ -65	白岡市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、中間画地		２中専 (60,180)
d	Ｄ２３１２４６１１ -64	白岡市		更地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 86,870	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.5]	89,365	100 [ 91.1]	98,095	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	104,000
b	(　 ) 89,384	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	83,100	100 [ 88.4]	94,005		99,600
c	(　 ) 82,609	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,774	100 [ 87.3]	94,816		101,000
d	(　 ) 108,557	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.5]	107,381	100 [ 100.9]	106,423		113,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 101,000 円／㎡]

白岡 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,365,200	727,423	2,637,777	2,335,670	302,107	（　0.9742） 294,313	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	6,688,932 円　　　　（　 36,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

白岡 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.71	ＬＳ2	190.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	176 ％	185 ㎡	10.9 m x 17.1 m	前面道路：市道　 4.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

建物は標準的な仕様、平均専有面積３１．７７㎡の６住戸、駐車場なしを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	95.31	100.0	95.31	1,523	145,157	1.0	145,157
							1.0	145,157
2～ 2	居宅	95.31	100.0	95.31	1,553	148,016	1.0	148,016
							1.0	148,016
～

～

～

計		190.62	100.0	190.62		293,173		293,173
								293,173

⑨年額支払賃料	293,173 円　×　12ヶ月　＝　 3,518,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	維持管理費と相殺し、賃料を構成する部分もないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,518,076 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 292,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,226,076 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	293,173 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 293,173 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 136,436 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,365,200 円　　　　（　 18,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２４６０５　　　　-4	1,397 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	1,678	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,589 円/㎡　月額支払賃料（　 1,523 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２４６１１　　　　-5	1,075 ( 1,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.5]	1,392
c	Ｑ２３１２４６１１　　　　-8	1,591 ( 1,590)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	1,677

白岡 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,500 円	36,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	140,723 円	3,518,076　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,700 円	36,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	72,200 円	36,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 727,423 円　（　　　　　　 3,932 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,100,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 190.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,335,670 円（　　　　　 12,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,365,200 円
②総費用	727,423 円
③純収益　①－②	2,637,777 円
④建物等に帰属する純収益	2,335,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	302,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	294,313 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,591 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,688,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,200 円／㎡）