別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 白岡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白岡 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃嗣   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白岡市彦兵衛字下北山９１番２６ ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 畑地の中に農家住宅 等が散在する住宅地 域 北西6m市道 水道 白岡 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南   250 ｍ、北   800 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 　特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　市道 交通 施設 白岡駅東方 3.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　市街化調整区域内の農家住宅地域である。地価水準は、限定的な需要より緩やかな下落傾向が継続している。 地域要因に著しい変化も認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、白岡市を中心とした近隣市町に広がる市街化調整区域内の住宅地域一帯と判定した。需要者は、農業 従事者が中心で地縁性のある限定的な範囲である。市外からの転入者は殆ど見当たらない。取引価格の中心帯は、土地 で坪単価で４万円～１０万円程度であるが、新築戸建住宅については、蓋然性が低く相場把握は、困難となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象地は、市街化調整区域内に所在する事より建物建築の蓋然性が低く収益還元法の非適用を余儀なくされた。土地 取引は自用の居住用が大半であり、規範性の認められる比準価格を得ていることより、本件の鑑定評価額決定において は、市場実態を反映した比準価格を中心に、対象標準地に係わる前年度価格からの連続性を考慮しつつ周辺標準地との 整合性をも留意のうえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直 している。ウィズコロナ下でさらなる回復が 期待されるも、物価上昇等の下押しリスクに 注意が必要。 　価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の 変動はない。限定的な需要より地価水準は緩 やかな下落傾向が継続している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％