鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０６ -24507	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	２３０１－１１ -24512	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
c	２３０１－０５ -24507	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
d	２３０１－０９ -24517	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、北東6.2m、角地		２中専 (70,200)
e	２３０１－０３ -24505	ふじみ野市		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 176,769	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	177,466	100 [ 108.8]	163,112	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 151,423	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	151,871	100 [ 104.5]	145,331		150,000
c	(　 ) 145,306	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,486	100 [ 92.2]	159,963		165,000
d	(　 ) 189,582	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	178,130	100 [ 111.1]	160,333		165,000
e	(　 ) 167,324	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	160,536	100 [ 100.2]	160,216		165,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +4.5
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.7	環境　　　　 -7.5
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +4.5
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +1.5
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

ふじみ野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,870,911	627,153	2,243,758	1,902,180	341,578	（　0.9742） 332,765	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,562,841 円　　　　（　 45,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.74	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２Ｋ（約３９㎡）各階同型２戸を想定。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.20	99.5	78.80	1,563	123,164	1.0	123,164
							1.0	123,164
2～ 2	居宅	79.20	99.5	78.80	1,611	126,947	1.0	126,947
							1.0	126,947
～

～

～

計		158.40	99.5	157.60		250,111		250,111
								250,111

⑨年額支払賃料	250,111 円　×　12ヶ月　＝　 3,001,332 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,001,332 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 249,111 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,752,221 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,111 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,294 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,111 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,396 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,870,911 円　　　　（　 17,399 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０３　　　　-5	1,584 ( 1,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,756	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,680 円/㎡　月額支払賃料（　 1,611 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－０３　　　　-7	1,786 ( 1,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,615
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	29,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,053 円	3,001,332　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,500 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,153 円　（　　　　　　 3,801 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,902,180 円（　　　　　 11,528 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,870,911 円
②総費用	627,153 円
③純収益　①－②	2,243,758 円
④建物等に帰属する純収益	1,902,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	341,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	332,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,017 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,562,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
ふじみ野 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

ふじみ野 -3

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　門脇　誠

TEL.

鑑定評価額

26,900,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	ふじみ野市上ノ原２丁目５番４１				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,100) （その他）
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	西4m市道	水道、ガス、下水	上福岡 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

上福岡駅北東方

1.5km

法令

規制

１低専
(60,100)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では大型商業施設などが出店しており、今後も住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線沿線の住宅地域で、概ねふじみ野市、富士見市、三芳町等の圏域である。需要者の中心は同
一需給圏内に居住する者であるが、圏域外からの転入も見られる。駅へやや遠いものの、環境が良く、需要は堅調な地
域である。コロナ禍による影響は無くなり、現在、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地１５０㎡程度で
２，５００万円前後、新築戸建住宅は地積１００㎡程度で３，０００万円台前半が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等も見受けられるが、土地価格に見合うだけの賃料水準は形成されていないため、収益価格は低位に
試算されたものと思料される。また、需要の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるた
め、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　ふじみ野 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 182,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[101.5]

100
[117.0]

[103.0]
100

163,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨今における住宅需要の高まりから、地価は
全般的に上昇傾向で推移している。

一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地
域で、利便性が増していることから地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.3
交通・接近　　　  +9.4
環境　　　　　　  +4.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

ふじみ野 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０３ -24502	ふじみ野市		更地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１低専 (60,100)
b	２３０１－０５ -24507	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m市道、中間画地		１低専 (60,100)
c	２３０１－０３ -24505	ふじみ野市		建付地	（　）	不整形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２３０１－０５ -24509	ふじみ野市		更地	（　）	長方形	東7.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	２３０１－０６ -24507	ふじみ野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,658	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.4]	150,417	100 [ 97.5]	154,274	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	159,000
b	(　 ) 145,306	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	147,776	100 [ 93.2]	158,558		163,000
c	(　 ) 167,324	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	164,103	100 [ 100.7]	162,962		168,000
d	(　 ) 120,685	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	119,748	100 [ 87.2]	137,326		141,000
e	(　 ) 176,769	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	177,988	100 [ 110.4]	161,221		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.9	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

ふじみ野 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,885,385	627,759	2,257,626	1,902,180	355,446	（　0.9742） 346,275	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	7,869,886 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

ふじみ野 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.74	ＬＳ2	158.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	60 ％	100 ％	100 ％	165 ㎡	10.0 m x 16.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫのファミリータイプで、一戸当たり約３９㎡の各階２戸、計４戸を想定した。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.20	99.5	78.80	1,570	123,716	1.0	123,716
							1.0	123,716
2～ 2	居宅	79.20	99.5	78.80	1,620	127,656	1.0	127,656
							1.0	127,656
～

～

～

計		158.40	99.5	157.60		251,372		251,372
								251,372

⑨年額支払賃料	251,372 円　×　12ヶ月　＝　 3,016,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,016,464 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 250,367 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,766,097 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	251,372 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,372 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,983 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,885,385 円　　　　（　 17,487 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０３　　　　-5	1,584 ( 1,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,685	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,690 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－０３　　　　-6	1,648 ( 1,580)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,700
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

ふじみ野 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,000 円	29,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,659 円	3,016,464　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 58,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 242,500 円	29,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,400 円	29,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,759 円　（　　　　　　 3,805 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 158.40 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,902,180 円（　　　　　 11,528 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,885,385 円
②総費用	627,759 円
③純収益　①－②	2,257,626 円
④建物等に帰属する純収益	1,902,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	355,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	346,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,869,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）