別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
ふじみ野 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ふじみ野 -1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理   TEL.
鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ふじみ野市鶴ケ岡２丁目２７番１８
｢鶴ケ岡２－２７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,150)

（その他）
地区計画等

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 上福岡

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.1 ｍ、奥行　約　　  12.4 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 上福岡駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,150)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 農地や駐車場等の開発余地を有するが、現状では格別の変動要因はなく、現状の低層住宅を中心とした環境を維
持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線沿線で、概ねふじみ野市、富士見市、三芳町等の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、圏
内居住者の１次取得者層及び買替層であるが、圏外からの転入者も見られる。街区整然とした区画整理済みの閑静な住
宅街で、駅からはやや距離があるものの生活利便性は確保されており、需要は底堅いものと思料する。中心価格帯は１
５０㎡程度の土地で概ね２，０００万円台後半、新築戸建住宅は４，０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地と同規模程度の土地については、居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が大半であり、新規に賃貸用共
同住宅を建設する目的での土地需要はほぼ見られない。また、近隣地域内にはアパートも散見されるが、土地取得費の
回収可能な賃料水準にはなく、収益価格は低位に試算された。市場参加者の属性を踏まえ、市場の実勢を反映させた比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ふじみ野 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[101.5]		 100
[105.4]		 [104.5]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直し
ているものの物価上昇や金融資本市場の変動
等が不動産市場に与える影響には注視する必
要がある。

地域要因に大きな変動はないが、経済活動の
正常化に伴い市内中心部や住環境良好な地域
等を中心に上昇基調を強めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +7.2
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ふじみ野 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０１－
０５
-24512		 ふじみ野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,150)
b ２３０１－
０９
-24511		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,150)
c ２３０１－
０８
-20114		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4.3m市道
、中間画地
１中専

(60,172)
d ２３０１－
０９
-24512		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西6.2m私道
、中間画地
１低専

(50,80)
e ２３０１－
０９
-24506		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
164,532  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.4]
182,695 		 100
[ 100.0]
182,695 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
191,000 
b (　           ) 
167,944  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
162,962 		 100
[  87.7]
185,818 
194,000 
c (　           ) 
151,614  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
147,842 		 100
[  82.1]
180,076 
188,000 
d (　           ) 
160,905  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
163,962 		 100
[  90.0]
182,180 
190,000 
e (　           ) 
164,994  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
145,912 		 100
[  93.3]
156,390 
163,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -0.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



ふじみ野 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,094,783 
461,923 
1,632,860 
1,332,820 
300,040 		 （　0.9742）
292,299 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,643,159 円　　　　（　     44,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
ふじみ野 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.76 ＬＳ2 111.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   150 ％   150 ％   150 ㎡     12.1 m x   12.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ（約５５㎡）各階同型総戸数２戸の共同住宅 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
55.50 
99.6 
55.28 
1,550 
85,684 		 1.0  85,684 
1.0  85,684 

 2～ 2		 居宅
55.50 
99.6 
55.28 
1,600 
88,448 		 1.0  88,448 
1.0  88,448 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
111.00 
99.6 
110.56 

174,132 		 174,132 
174,132 
⑨年額支払賃料        174,132 円　×　12ヶ月　＝　       2,089,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,089,584 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　       ％　＝　　       173,435 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,012,149 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           174,132 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,597 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          174,132 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          81,037 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,094,783 円　　　　（　        13,965 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３０１－０３
　　　　-8		 1,458  
(   1,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,652 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,668 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２３０１－０３
　　　　-5		 1,584  
(   1,518) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,791 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
ふじみ野 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,000 円  　　　　     20,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 87,423 円  　　　        2,185,584　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      169,900 円  　　　　     20,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        20,600 円  　　　　     20,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,600 円  　　　　     20,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         461,923 円　（　　　　　　         3,079 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     111.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,332,820 円  
（　　　　　         8,885 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,094,783 円      
②総費用 461,923 円      
③純収益　①－② 1,632,860 円      
④建物等に帰属する純収益 1,332,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 300,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 292,299 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,643,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,300 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月10日　提出
ふじみ野 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
ふじみ野 -1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　阿久津　裕志   TEL.
鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 ふじみ野市鶴ケ岡２丁目２７番１８
｢鶴ケ岡２－２７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,150)

（その他）
地区計画等

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 上福岡

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.1 ｍ、奥行　約　　  12.4 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 上福岡駅南西方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(50,150)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の空地等に開発適地が残されており、今後住宅等の建築が進み住宅地として熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線で概ねふじみ野市、富士見市、三芳町の圏域。需要者の中心はふじみ野市等の居住者で
同一需給圏外からの転入者も見受けられる。当該地域は、やや駅から離れているが区画整理済で国道２５４号線の背後
に存する住宅地で需要は安定しており、空地等においては新築の建売住宅等の供給も見られる。土地は１５０㎡程度で
２，０００万円台後半の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該標準地の周辺には一般住宅のほかアパート等も見られるが持ち家志向が強く自用目的の取引が中心となっている。
比準価格は多数の取引事例から選択検討され市場性を反映している。一方収益価格は低位に求められており快適性を重
視する当該住宅地における説得性は低いものと判断される。以上より、本件においては比準価格を採用し代表標準地と
の検討及び対象標準地に係る前年価格との連続性の関連の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　ふじみ野 -5                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[101.5]		 100
[105.4]		 [104.5]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、ふじみ野市
の住宅地の地価は上昇傾向で推移している。



住宅地としての需要は安定している。地価は
上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.7
交通・接近　　　  +7.2
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 ふじみ野 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３０１－
０９
-24511		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,150)
b ２３０１－
０９
-24506		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
c ２３０１－
１１
-24512		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m私道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２３０１－
０３
-24512		 ふじみ野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２３０１－
０５
-24512		 ふじみ野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
167,944  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
162,962 		 100
[  92.5]
176,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
164,994  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
167,799 		 100
[  94.2]
178,131 
186,000 
c (　           ) 
151,423  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
152,170 		 100
[  91.3]
166,670 
174,000 
d (　           ) 
136,293  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
140,998 		 100
[  80.1]
176,027 
184,000 
e (　           ) 
164,532  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
187,566 		 100
[  98.9]
189,652 
198,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.9 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.4 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



ふじみ野 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,181,079 
465,532 
1,715,547 
1,332,820 
382,727 		 （　0.9742）
372,853 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      8,473,932 円　　　　（　     56,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
ふじみ野 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.76 ＬＳ2 111.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
地区計画等
 50 ％   150 ％   150 ％   150 ㎡     12.1 m x   12.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ２戸想定、平均専有面積５５㎡程度 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
55.50 
99.6 
55.28 
1,618 
89,443 		 1.0  89,443 
1.0  89,443 

 2～ 2		 居宅
55.50 
99.6 
55.28 
1,668 
92,207 		 1.0  92,207 
1.0  92,207 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
111.00 
99.6 
110.56 

181,650 		 181,650 
181,650 
⑨年額支払賃料        181,650 円　×　12ヶ月　＝　       2,179,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     110.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,179,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　       ％　＝　　       180,923 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,094,877 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           181,650 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          181,650 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          84,536 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,181,079 円　　　　（　        14,541 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３０１－０３
　　　　-3		 1,423  
(   1,422) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 94.5]		 100
[110.0]
1,660 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,668 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２３０１－０３
　　　　-9		 2,183  
(   2,011) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[102.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,821 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
ふじみ野 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,000 円  　　　　     20,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 91,032 円  　　　        2,275,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      169,900 円  　　　　     20,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        20,600 円  　　　　     20,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,600 円  　　　　     20,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         465,532 円　（　　　　　　         3,104 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     111.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,332,820 円  
（　　　　　         8,885 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,181,079 円      
②総費用 465,532 円      
③純収益　①－② 1,715,547 円      
④建物等に帰属する純収益 1,332,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 382,727 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 372,853 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,486 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,473,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,500 円／㎡）