別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 吉川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉川 -4 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　北川　憲   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 85,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吉川市吉川２丁目３０番８ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 吉川 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道 交通 施設 吉川駅北方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄り駅からやや離れた戸建住宅を中心とする普通住宅地域であるが、特段の変動要因がないこと から、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ武蔵野線沿線で、概ね吉川市の圏域における住宅地域である。需要者の属性は、３０～５０才 台の１次取得者及び買い換え需要者層であり、最寄り駅からやや離れているものの相応の土地需要を見込むことができ 、地価は横ばい傾向にある。不動産市場における中心価格帯（敷地面積１００㎡程度）は、更地で９００万円前後、新 築戸建住宅で２、４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 評価対象標準地は最寄り駅から徒歩圏外に位置する戸建住宅地域に存すると共に、指定容積率が低く、戸建賃貸の需要 も限定的であること等から収益価格の試算を断念せざるを得なかった。しかし、前年公示価格等からの検討した価格に 留意のうえ、多数の同種の住宅地内における取引事例を補修正した比準価格を検討した結果、その妥当性が概ね確認で きたことから、当該比準価格を採用して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吉川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [147.9] [103.0] 100 85,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルス感染症の影響が弱まりつつあ るが再拡大の懸念もあり、用途、規模等によ って地価は一様ではなく当面はこの傾向が続 く可能性が高い。 最寄り駅徒歩圏外に位置するやや利便性の劣 る住宅地域であり、上記一般的要因の影響等 を受けつつも、地価は概ね横ばい傾向にある 。 西側に接道する整形な中間画地であり、日照 及び通風等の居住快適性の程度は、概ね良好 である。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％