別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 日高 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -6 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 8,310,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市大字上鹿山字宮ノ後１８２番１０ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 西4.3m市道 水道、ガス、下水 高麗川 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 居住誘導区域内 街 路 基準方位　北　４． ３ｍ市道 交通 施設 高麗川駅南西方 800m 法令 規制 １中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 川越市には比較的近いが、都心への接近性が良好とはいえない。当面地価は横ばいまたは下落傾向で推移すると 予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線・西武線の沿線で、日高市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は同圏 内に居住・勤務する一次取得者層並びに地縁者。高麗川駅の徒歩圏内であるが、池袋駅まで１時間以上かかることから 都心への接近性が良好とはいえない。物価上昇・住宅価格高騰・景気先行き不安等から消費者の買い控えや条件見直し の動きが懸念される。中心となる価格帯は土地８００万円前後、新築戸建住宅２，０００万円台。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。アパート等は地主等の節税対策のための物件が多く、収益 物件建築目的の土地取引は、人件費や建築資材高騰等のため投資採算が合わない。収益価格の試算はしなかった。比準 価格は３事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ 、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日高 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.5] 100 [140.1] [103.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武蔵高萩駅北側では土地区画整理事業が施行 中。高麗川駅東口の開設が予定されている。 新設住宅着工戸数は持家が中心で、分譲が比 較的少ない。 パワービルダーの新築戸建住宅物件があった 。その他格別な地域要因の変動はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.9 交通・接近　　　  +7.3 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％