別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 日高 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -5 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　諸貫　道明   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 50,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市高萩東１丁目２１７６番１４６外 ｢高萩東１－２６－１６｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 武蔵高萩 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 居住誘導区域内 街 路 基準方位　北　４． ０ｍ市道 交通 施設 武蔵高萩駅北東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 日高市空き家バンクで、日高団地内高萩東地区で低廉な売り希望価格の売地物件が複数でている。住宅需要はや や弱いと考えられる。当面地価は下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ川越・八高線及び東武線・西武線の沿線で、日高市及び周辺市町の住宅地域。日高団地は市内でも 最も古い団地で、住民の高齢化が進み空き家も増えている。低廉な売り希望価格の物件が見られる等、需要は弱い。ま だ準備段階だが、旭ケ丘松の台土地区画整理事業（産業系土地利用を主体）が進展して、雇用が増えることが期待され る。土地１，０００万円前後、新築戸建住宅２，０００～２，７００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 エンドユーザー、不動産業者による住宅目的の取引が大半。日高団地は戸建住宅を中心とする住宅団地であり、アパー ト等の収益物件はあまり見られない。戸建住宅が所有者の都合で賃貸される程度。収益価格の試算はしなかった。比準 価格は３事例から求めており、市場性を反映し規範性は高い。比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ 、また前年公示地価からの連続性についても考慮しながら、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日高 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [104.5] 100 [156.4] [104.5] 100 50,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 武蔵高萩駅北側では土地区画整理事業が施行 中。高麗川駅東口の開設が予定されている。 新設住宅着工戸数は持家が中心で、分譲が比 較的少ない。 古い住宅団地のため住民の高齢化は引き続き 進んでいる模様。団地の中央通りに店じまい した店舗が増加している。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.5 交通・接近　　　 +13.6 環境　　　　　　 +30.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％