別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 日高 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -2 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　堤　史匡   TEL.

鑑定評価額 9,080,000 円  １㎡当たりの価格 60,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市大字中鹿山字後耕地９５番１０ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 高麗川 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       156 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 高麗川駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的環境の良い閑静な既成の住宅地として成熟しており、特段の地域変動要因は見られず今後もほぼ現状のま ま推移するものと予測する。ウィズコロナ禍の中、地価は暫くは弱含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高麗川駅を中心としてＪＲ川越線及び八高線沿線の既成の住宅地。需要者は同一需給圏内居住者及び周辺 市町への勤務者が中心で同一需給圏外部からの転入は少ない。比較的居住環境は良好で閑静な環境条件にあるが、生活 利便性等が劣るため需給はやや弱く、ウィズコロナ禍の中で回復基調にあるが地価は依然として弱含みで推移している 。市場の中心となる価格帯は４０～５０坪前後の土地で８００～１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺は戸建住宅が中心であり、アパート等は少数見られるが、地元の地主層等の資産対策上の物件が主流 で、収益物件建設目的の土地取引は人件費や建築資材高騰等の影響も含め投資採算が合わないためほぼ見られず、自用 の戸建住宅建設のための土地取引又は小規模建売戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、市場での実需を総 合的に勘案して比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日高 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [133.8] [106.0] 100 59,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの下、各種政策の効果で景気は 緩やかに持ち直しているが、世界的な金融引 締め等が続き海外景気の下振れリスクに注意 が必要である。 特に地価に影響のある地域要因の変動は無い 。 特に地価に影響のある個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.5 交通・接近　　　  +7.6 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％