別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 日高 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日高 -1 埼玉県 埼玉第９ 氏名  不動産鑑定士　河野　栄一   TEL.

鑑定評価額 15,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日高市大字高萩字彌次郎２４１番３ (武蔵高萩駅北３７街区１２) ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整理中の住 宅地域 南東9m区画街路 水道、下水 武蔵高萩 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       204 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行中 街 路 基準方位　北　　９ ｍ区画街路 交通 施設 武蔵高萩駅北西方 250m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は現在施行中の土地区画整理事業地内にあり、事業の進捗により戸建住宅地域として熟成していくと予 測する。新型コロナの影響の緩和を受けるなか、近年地価は弱含んでいる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ川越線沿線で、日高市内市街化区域を中心とする圏域。需要者の中心は日高市在住の一次取得者層で あるが、近接する日高団地からの移住者も散見される。最寄駅に近い土地区画整理事業施行中の住宅地域であり、利便 性及び住環境が良好であるものの、近接地域付近における工業団地の開発発表の影響も受けて、近年需給が弱含んでい る。地域における中心となる土地価格帯は１，０００万円台で、新築の戸建住宅は２，０００万円台となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心にした土地区画整理事業施行中の区画整然とした住宅地域で、取引に当たっては自用目的の 取引が中心となっており、アパート建築目的の投資採算性に着目した市場行動はほとんど見られない。当該地域では比 隣における取引価格との比較が重要な指標になっているという市場実態があることから、本件鑑定評価においては比準 価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本の景気は緩やかに持ち直しているが、日 高市の不動産市場では不透明感が見てとれる 。 最寄駅に近い土地区画整理事業施行中の区画 整然とした住宅地域であり、周辺の街区整備 の進捗により、今後も地域的な良化が期待さ れる。 南東側道路であるため、地域内では需要が見 込める土地といえるが、現時点では格段の需 要の高まりがあるとまではいえない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％