別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鶴ケ島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴ケ島 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　堀口　学郎   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴ケ島市大字脚折字池ノ台１４２８番５９ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) （その他） 建築協定 (60,120) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 若葉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 若葉駅南西方 1.2km 法令 規制 ２低専 (60,120) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上、西武新宿、ＪＲ川越各沿線で、概ね鶴ヶ島、川越、坂戸各市の圏域。需要者の中心は３０歳台 で一次取得者が多い。川越市駅から都心寄りは比較的需要が強い。コロナ禍の減価要因はほぼ解消し地価は従来の上昇 基調に回復しつつあるが、地域的事情により地価が静態的或いは下落基調の地域があることに留意する必要がある。近 隣地域における新築戸建物件の需要の中心は２，０００万円台半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地区計画により戸建専用住宅等に限定された住宅地域で、標準的使用は戸建一般住宅となる。したがって収 益需要は見込めず収益価格の試算を断念した。本件は比準価格のみの試算であるが、規範性の高い事例を中心に求めた 価格は市場実勢を顕現したものと判断する。よって、当該比準価格を採用し、さらに前年公示価格を基礎としつつ、単 価と総額及び代表標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [125.8] [104.5] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の減価要因はほぼ解消し、取引需要 の増大に伴い、コロナ禍以前の価格上昇傾向 が再顕在化している。 当該近隣は区画整然とした良好な住宅地であ り、引き続き住宅地としての熟成度を高めて いくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％