別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 鶴ケ島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鶴ケ島 -2 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人   TEL.

鑑定評価額 9,060,000 円  １㎡当たりの価格 82,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鶴ケ島市脚折町５丁目１１番６外 ｢脚折町５－１１－８｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 若葉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　   9.7 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 若葉駅南西方 1.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済の住宅地域であり、現状の住環境を維持しつつ徐々に熟成度を高めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、東武越生線沿線で、概ね鶴ヶ島市を中心に周辺市町を含む圏域。需要者は圏域内の居住者又 は周辺市町からの転入者で、３０歳台の一次取得者層が中心である。当該地域は区画整然とした良好な住環境を形成し ている住宅地域であるため、市況の回復傾向もあって需要は安定的に推移している。市場での中心価格帯は、新築戸建 物件で２，０００万円台半ば～後半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を中心にアパート等の収益物件も見られる住宅地域であるが、標準地の規模から経済合理性に見合 う建物の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。近隣地域は居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で、土 地取引は自用目的が主であり、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、市 場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [128.5] [100.0] 100 82,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は概ね横ばいで推移している。市 況は総じて回復傾向が認められるものの、建 築費上昇や工期長期化等の懸念材料には引き 続き注視が必要。 新たな開発等の動きも少なく、地域要因に大 きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.3 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％