鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

幸手 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｙ２３１２４００９ -303	幸手市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｙ２３１２４００９ -84	幸手市		建付地	（　）	台形	西15m国道、南6m、二方路		準工 (70,200)
c	Ｙ２３１２４００５ -41	幸手市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｙ２３１４６４０８ -80	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m国道、中間画地		近商 (80,200)
e	２３１２４００５ -81	幸手市		貸家建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,467	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,867	100 [ 85.6]	54,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,800
b	(　 ) 48,166	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.6]	54,984	100 [ 91.1]	60,356		60,400
c	(　 ) 53,381	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	50,878	100 [ 86.5]	58,818		58,800
d	(　 ) 68,111	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,975	100 [ 105.0]	64,738		64,700
e	(　 ) 62,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,938	100 [ 99.0]	62,564		62,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

幸手 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の路線商業内であり、再調達原価の把握が出来なかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,233,292	785,798	2,447,494	1,586,880	860,614	（　0.9746） 838,754	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	16,775,080 円　　　　（　 32,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸手 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	114.75	Ｓ1	114.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	515 ㎡	29.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な平家建飲食関連店舗で、形式は駐車場付一棟貸し、賃料算定基準の賃貸面積は３５坪弱

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

沿道店舗として一括貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～	店舗	114.75	100.0	114.75	2,480	284,580	5.0	1,422,900
							1.0	284,580
～

～

～

～

計		114.75	100.0	114.75		284,580		1,422,900
								284,580

⑨年額支払賃料	284,580 円　×　12ヶ月　＝　 3,414,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,414,960 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 283,442 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,131,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,422,900 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,048 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 284,580 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 88,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,233,292 円　　　　（　 6,278 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３２０７　　　　-85	2,209 ( 2,143)	100 [ 90.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	2,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,561 円/㎡　月額支払賃料（　 2,480 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１４０９　　　　-80	1,618 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	2,572
c	Ｑ２３１２３８１１　　　　-80	6,381 ( 6,195)	100 [150.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [222.0]	100 [100.0]	2,555

幸手 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	22,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,598 円	3,414,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 190,300 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	34,200 円	22,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 785,798 円　（　　　　　　 1,526 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 114.75 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,586,880 円（　　　　　 3,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,233,292 円
②総費用	785,798 円
③純収益　①－②	2,447,494 円
④建物等に帰属する純収益	1,586,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	860,614 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	838,754 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,629 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,775,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
幸手 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

幸手 5-2

埼玉県

埼玉第７

氏名

不動産鑑定士　佐々木　信博

TEL.

鑑定評価額

30,800,000 円

１㎡当たりの価格

59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	幸手市東２丁目７９５番９｢東２－２０－７｣				②地積　(㎡)	515 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗Ｓ1	飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西13m国道	水道、下水	幸手 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 35 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 504 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ国道

交通

施設

幸手駅南東方

650m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後とも現状利用を維持するものと予測す
る。地域の地価変動率についてはやや弱含みの傾向にあるものと判断する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、幸手市を中心とし、近隣市町をも含む幹線道路沿いの店舗等が見られる路線商業地域と判定した。路線
店舗経営は賃貸が主流であるため土地売買はあまり多くはないが、需要者としては中小企業法人や投資家等が中心とな
るものと考えられる。土地相場は坪２０万円前後であるが、新型コロナウィルスの動向は依然として予断を許さない状
況であり、人口減少等の影響も相俟って地価水準は弱含みにて推移しているものと思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は商業系用途の建物が多く、鑑定評価額決定に際しては収益価格に一定の説得力が認められるが、地域的に
容積率を完全に消化しない場合が多く、収益価格は低位に求められる傾向にある。また元々地主が所有していた土地に
建物を建築する場合が少なくなく、この場合土地に対する投資採算性を考慮していない場合が多い。よって本件では比
準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日部 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 88,600 円／㎡

[ 99.8]
100

100
[102.0]

100
[145.0]

[100.0]
100

59,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さら
に高齢化率が県平均に比べて高率のため、不
動産取引への影響が懸念される状況にある。

飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地
域。新型コロナウィルスの動向は依然予断を
許さないが、行動制限が解除され明るさが見
えつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

幸手 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１２４００５ -81	幸手市		貸家建付地	（　）	長方形	北東18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｙ２３１４６４０８ -80	北葛飾郡杉戸町		更地	（　）	ほぼ長方形	北東16m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	Ｙ２３１２１４０２ -81	春日部市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8.7m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	Ｙ２３１２１４０１ -84	春日部市		更地	（　）	台形	北東13m国道、北7.1m、二方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,938	100 [ 100.0]	61,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,900
b	(　 ) 68,111	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,975	100 [ 107.1]	63,469		63,500
c	(　 ) 89,354	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	88,729	100 [ 149.4]	59,390		59,400
d	(　 ) 70,809	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 71.4]	98,577	100 [ 160.4]	61,457		61,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +54.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +62.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,600 円／㎡]

幸手 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,128,993	743,392	2,385,601	1,586,880	798,721	（　0.9746） 778,433	（ 5.2 - 0.2 ） 5.0％
	⑧収益価格	15,568,660 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

幸手 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	114.75	Ｓ1	114.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	515 ㎡	29.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の利用状況を考慮して、一棟貸しの平家建店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地上 1～ 1	店舗	114.75	100.0	114.75	2,400	275,400	5.0	1,377,000
							1.0	275,400
～

～

～

～

計		114.75	100.0	114.75		275,400		1,377,000
								275,400

⑨年額支払賃料	275,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,304,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,304,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 274,298 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,030,502 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,377,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,627 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 275,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 85,864 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,128,993 円　　　　（　 6,076 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｑ２３１２３２０７　　　　-85	2,209 ( 2,143)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	2,464	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,478 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｑ２３１２１４０９　　　　-80	1,618 ( 1,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	2,572
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

幸手 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	22,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,192 円	3,304,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 152,300 円	22,800,000　×　　 40.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	34,200 円	22,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 743,392 円　（　　　　　　 1,443 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 114.75 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,586,880 円（　　　　　 3,081 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,128,993 円
②総費用	743,392 円
③純収益　①－②	2,385,601 円
④建物等に帰属する純収益	1,586,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	798,721 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	778,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,512 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,568,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）