別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 幸手 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -5 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　中島　信吾   TEL.

鑑定評価額 9,280,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市大字中川崎字屋敷前２５１番２外 ②地積 　(㎡) 499   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 、農地等が見られる 住宅地域 東6m市道 水道 幸手 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   280 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 都市計画法３４条１２号指定 区域（既存の集落内） 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 幸手駅北西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 幸手市郊外の農家集落地域で分譲開発により造成された周辺１１号区域との住環境格差が顕著である。格別の要 因も無くコロナ禍の影響も薄れてきたことで、今後も暫くは不安定な状況乍ら現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武日光・伊勢崎線及びＪＲ宇都宮線沿線で、幸手市及び左記沿線の周辺市町に跨る市街化調整区域内の 圏域。需要者の大半は市内の農業専従者及びその分家であり、一部地元の宅地開発業者やコロナ影響の広域検討者等が 散見される程度。対象標準地が属する３４条１２号指定区域の価格水準は、同条１１号指定区域の価格影響もさほど見 られず、地価は引続き弱含み傾向。地域の価格相場は５００㎡の土地で９５０万円前後だが不安定要素も多く流動的。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺地域での収益物件はほぼ皆無で、農家や戸建住宅等が親族間で賃貸されるケースが考えられる程度である。 よって、後記の通り収益還元法の非適用地点と認定した。また、積算価格についても後述の通り、原価法が適用出来な かった。以上より、調整に当たっては前年価格との連続性の中で、実証的な比準価格を標準とし、さらに前年代表標準 地からの規準価格との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮代 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 18,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口微減、高齢化率上昇、新築着工数は項目 毎に凸凹あり。業界全体の景況感は回復途中 だが、コストプッシュ型インフレやコロナ長 期化が懸念材料。 ３４条１１号指定区域では総額が低い物件に 需要が集中する傾向にあるが、同条１２号指 定区域では取引実例も乏しく、地価は引続き 弱含みで推移。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％