別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 幸手 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   幸手 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲雄   TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 54,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幸手市上高野１丁目２５番５ ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が整 然と建ち並ぶ住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 幸手 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 幸手駅南東方 1.1km 法令 規制 １中専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価 は、弱含みで下落基調が続いている。コロナ禍の影響も収まりつつあるがこのまま推移していくと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武日光線、ＪＲ宇都宮線、東武伊勢崎線の概ね幸手市、久喜市、杉戸町、宮代町の圏域である。需要 者の中心は幸手市及び周辺の居住者が大半で、同一需給圏外からの転入者は少ない。中規模住宅地域で、コロナ禍が収 まりつつあるが需給関係は弱含みである。同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模１５０㎡で、８２０ 万程度、新築の戸建物件は、２，６４０万円程度（土地１５０㎡，建物１００㎡）の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から徒歩で約１４分程度とやや離れた区画整然とした中規模の戸建住宅地域で、周囲には賃貸物件が無く、自用目的 での取引が中心である。賃貸物件の供給は、転勤等に伴う一時的な貸家に限定されるために収益還元法の非適用地点で ある。よって、対象地は、快適性及び居住性を重視する住宅地域であるので取引の実態を反映した比準価格を重視し、 昨年との市場動向の変化を考慮して、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　幸手 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [101.5] 100 [109.8] [101.5] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨年１年間の土地取引件数は同程度、新設住 宅着工戸数は減少している。人口は毎年減少 基調で推移し、世帯数は核家族化で年々微増 の傾向にある。 区画整然とした住環境の良好な中規模住宅地 域である。地価は、コロナ禍の影響も残り、 昨年と同様に、本年も同様に下落がまだ続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％