別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 坂戸 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂戸 -9 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 95,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂戸市泉町２８番７ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小一般住宅等のほ か空地も見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 坂戸 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 坂戸駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の住宅地域で空地や市街地農地等の未利用地も見られるものの、特段の変動要因はなく、当面は現状を 維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線、東武越生線沿線で、坂戸市を中心に周辺市町を含む住宅地の圏域。需要者の中心は当該圏域 内の居住者あるいは周辺市町からの転入者で、３０歳台の一次取得者層である。坂戸駅徒歩圏の住宅需要は安定的に推 移している反面、北坂戸駅勢圏や郊外部においては弱さが見られ、立地条件等による需要格差が認められる。近隣地域 における需要の中心価格帯は、新築戸建物件で３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほかアパート等の収益物件も散見される住宅地域であるが、行政的条件及び標準地の画地規模か ら収益採算性に見合う建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は見送った。近隣地域は自用の取引が中心であ り、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、市場の実態を反映した比準価 格を標準に、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鶴ケ島 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [103.0] 100 [113.4] [101.5] 100 94,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は微減傾向で推移している。市況 は総じて回復傾向が認められるものの、建築 費の上昇や工期長期化等の懸念材料には引き 続き注視が必要。 地域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％