別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 坂戸 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂戸 -6 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂戸市大字北浅羽字地家１９９番１ ②地積 　(㎡) 805   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東4m市道、東側道 水道 北坂戸 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 北坂戸駅西方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅等が多く見られる住宅地域を形成している。近傍には新たな宅地の開発もなく、今後とも、 現状を維持したまま、静態的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂戸市の他、近隣自治体の郊外に所在して農家住宅が見られる広域的な地域と判定した。対象標準地は、 駅徒歩圏外で市街化調整区域内の農家住宅地であるため、主たる需要者は地縁を有する個人に限定されると考えられ、 取引は少ない。市街化調整区域内の土地は、地域性、画地の規模等の個別性や取引者の目的、動機等の事情により価格 の差異が大きく、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、地価動向は安定していると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域に所在しており、近隣地域には共同住宅等の賃貸物件が存せず、賃貸市場が成立していな いと判断し、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法のみを適用した。市街化調整区域の地域の性格は多様である が、手法は適切に適用されており、試算された比準価格は市場での取引を反映しており、客観的である。本件では比準 価格を標準とし、代表標準地を規準して得られた価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [165.6] [101.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の経済活動への制約は希薄化してい るが、ウクライナ情勢や金融政策の変更によ る経済や市場の変動が地価動向に与える影響 が懸念される。 坂戸市郊外の市街化調整区域に所在しており 、開発には制約が伴うため、需要に乏しい。 近隣地域の状況にも特段の変動は認められな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％