別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 蓮田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 9-1 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.

鑑定評価額 234,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市大字黒浜字桜ヶ丘３４２１番３４ ②地積 　(㎡) 4,695   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 1:2 倉庫兼事務所 Ｓ2 倉庫、工場等が見ら れる工業地域 北西12m市道、南西側道 水道、ガス、下水 白岡 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     4,675 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 白岡駅南東方 2.4km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場、倉庫を中心とする中小工業地域として概ね成熟し地域要因に変化はないが、周辺高速交通網の充実や 物流需要等による地域への波及的効果等もあり、しばらくは地価は強含みで推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏内は、工場・倉庫が見受けられる工業地域でありその範囲は埼玉県東部全域等に及ぶ。需要者は、高速道路 ＩＣへの距離、画地規模、雇用環境を踏まえた立地条件等を取引の主要な要素としている。電子商取引需要は依然とし て旺盛なため、特に物流適地への堅調な需要は継続している状況にある。そのため、その波及的効果から工業地域の潜 在的需要も高い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場の場合、業種業態により利用者によって建物の規模、配置等の設計が異なり自己利用を前提に取引されるのが一般 的で、賃貸市場が未成熟のため収益価格が価格形成に与える影響は皆無である。また、後述の通り原価法による積算価 格は不適用としている。以上より、市場の特性・試算価格の特徴・代表標準地等の検討を踏まえ実証規範性の高い比準 価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久喜 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,800 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [113.2] [103.0] 100 49,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直し ているが、世界的金融引き締めや供給制約等 による内外経済の下振れするリスクには留意 すべきである。 中小工場や倉庫を中心に一般住宅も散見され る地域であるが、高速交通網の利便性の向上 から需要が増加しており、地価が上昇傾向に ある地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -20.0 環境　　　　　　 +49.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％