別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 蓮田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蓮田 -3 埼玉県 埼玉第７ 氏名  不動産鑑定士　石川　輝   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 蓮田市桜台２丁目１４７２番１２２ ｢桜台２－７－８｣ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 蓮田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南   150 ｍ、北   330 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　　北 ４ｍ市道 交通 施設 蓮田駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心に成熟しており地域要因に変化がない地域である。コロナ禍の影響は限定化しつつあり市内中心 部の地価の上昇の波及的効果等もあり、地価は微増傾向で推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ宇都宮線「蓮田」駅を中心とする住宅地域である。需要者は市内在住者が中心で、新築住 宅の中心価格帯は３，０００万程、土地価格は概ね坪３５万程度である。市内の取引件数は供給不足感もあり減少傾向 にあるため、立地によっては高めの取引も散見され、結果として全体としては需要には堅調さが見られる。但し、今後 の資材価格や住宅金利の不確実性、景気動向には不透明感もあり、需要者の行動に慎重な姿勢がみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地周辺のアパート等の収益市場は未成熟であり、典型的な需要者は居住の快適性等の戸建住宅利用が中心であるた め、収益価格が標準地の価格形成に与える影響は皆無に等しい。そのため、収益還元法を非適用としている。また、既 成市街地であるため、原価法も適用していない。以上より、市場の特性及び代表標準地等からの検討をも踏まえ、実証 規範性の高い比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蓮田 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [104.5] 100 [127.0] [103.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は各種政策効果もあり緩やかに持ち直し ているが、世界的金融引き締めや供給制約等 による内外経済の下振れするリスクには留意 すべきである。 戸建住宅を中心に成熟し居住環境が良好な地 域であり、概ね引き合いが堅調な地域である ため、地価が安定的な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％