鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三郷 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ３５ -903	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m未舗装道路、西9m、二方路		工業 (80,200)
b	０５Ｋ２９ -55	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	０５Ｋ１５ -12	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.6m市道、北東6.9m、角地		準工 (70,200)
d	０５Ｋ０４ -216	八潮市		建付地	（　）	不整形	南22m県道、中間画地		工専 (60,200)
e	０５Ｋ０４ -310	吉川市		更地	（　）	長方形	北6m区画街路、中間画地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,000	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,032	100 [ 69.1]	144,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	152,000
b	(　 ) 91,976	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	94,091	100 [ 62.8]	149,826		157,000
c	(　 ) 132,573	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	131,672	100 [ 77.0]	171,003		180,000
d	(　 ) 142,051	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	159,097	100 [ 87.2]	182,451		192,000
e	(　 ) 110,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,000	100 [ 67.7]	162,482		171,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 160,000 円／㎡]

三郷 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し、適正な素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	267,066,450	62,963,900	204,102,550	132,591,000	71,511,550	（　0.9485） 67,828,705	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,507,304,556 円　　　　（　 75,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	7,500.00	Ｓ2	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	20,000 ㎡	134.8 m x 156.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建倉庫で一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	15,000.00	100.0	15,000.00	1,500	22,500,000	5.0	112,500,000
							1.0	22,500,000
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		22,500,000		112,500,000
								22,500,000

⑨年額支払賃料	22,500,000 円　×　12ヶ月　＝　 270,000,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	270,000,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 11,340,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	258,660,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	112,500,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,077,750 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 22,500,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 7,328,700 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	267,066,450 円　　　　（　 13,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ３０　　　　-35	1,586 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,757	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,549 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ３０　　　　-36	1,252 ( 1,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,496
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,650,000 円	1,930,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,800,000 円	270,000,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,696,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,957,500 円	1,930,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	1,930,000 円	1,930,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,930,000 円	1,930,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 62,963,900 円　（　　　　　　 3,148 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9485

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,930,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	132,591,000 円（　　　　　 6,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	267,066,450 円
②総費用	62,963,900 円
③純収益　①－②	204,102,550 円
④建物等に帰属する純収益	132,591,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	71,511,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	67,828,705 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,391 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,507,304,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
三郷 9-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 9-3

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　安川　千春

TEL.

鑑定評価額

3,120,000,000 円

１㎡当たりの価格

156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市インター南１丁目３番４				②地積　(㎡)	20,000 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）地区計画等 (80,200)
	1:1.2	倉庫兼事務所Ｓ3	大規模倉庫が建ち並ぶ区画整理済みの工業地域	南西16m市道、南東側道	水道、ガス、下水	都道高速足立三郷線三郷入口 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 500 ｍ、南 300 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

流通業務用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　 20,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ　市道

交通

施設

都道高速足立三郷線三
郷入口　　南方
800m

法令

規制

工業
(70,200)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

三郷インターに近接する大規模流通業務工業地域である。ＥＣ需要の拡大は続いており、都心接近性、利便性か
ら当該エリアの選好性は増しており物流施設用地需要は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

流通業務用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県内全域、隣接県にまたがる広範な大規模流通業務工業地である。典型的な需要者としては、自己の物流
業務施設の取得を目的とする法人、物流業務施設の取得、賃貸を目的とするＪＲＥＩＴ投資法人、物流業務施設の開発
事業者等が想定される。一部不透明感があるものの、依然として電子商取引は活発で、物流施設の需給関係は強含み傾
向が続いている。立地、規模等により取引される価格帯はまちまちであり取引の中心となる価格帯は見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはマルチテナント型流通施設も見られるが、冷蔵倉庫など個別性の強いテナントに対応した収益物件も多く、求
められた収益価格には想定要素が多い。また、資材価格高騰などを受け、収益価格はやや低位に求められ、相対的に規
範性が低い。よって、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、市場分析の結果を踏まえ鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

設備投資や企業収益には持ち直しの動きが見
られ流通業の更なる拡大が期待されるが、物
価上昇や労働力不足など景気には不透明感も
見られる。

地域要因に特段の変化は見られないものの、
都心接近性、労働力の確保がしやすい立地な
どから、依然として需要は強く価格の上昇傾
向は続いている。

角地であるが、地域内では標準的であり、個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 9-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ３５ -903	草加市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m未舗装道路、西9m、二方路		工業 (80,200)
b	０５Ｋ３２ -31	北葛飾郡松伏町		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m区画街路、中間画地		｢調区｣ (60,200)
c	０５Ｋ０４ -217	八潮市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		工専 (60,200)
d	０４Ｃ３５ -904	八潮市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.1m市道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 96,000	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	100,032	100 [ 67.4]	148,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 64,300	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	80,573	100 [ 51.5]	156,452		164,000
c	(　 ) 166,292	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	170,117	100 [ 112.4]	151,350		159,000
d	(　 ) 168,424	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	173,477	100 [ 107.1]	161,977		170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -25.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -19.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

三郷 9-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	270,845,760	63,107,900	207,737,860	132,591,000	75,146,860	（　0.9485） 71,276,797	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	1,583,928,822 円　　　　（　 79,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 9-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫	7,500.00	Ｓ2	15,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	20,000 ㎡	134.8 m x 156.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需要者層を勘案し鉄骨造２階建の倉庫を一棟貸しとして想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫	15,000.00	100.0	15,000.00	1,520	22,800,000	6.0	136,800,000
							1.0	22,800,000
～

～

～

～

計		15,000.00	100.0	15,000.00		22,800,000		136,800,000
								22,800,000

⑨年額支払賃料	22,800,000 円　×　12ヶ月　＝　 273,600,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	273,600,000 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 11,491,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	262,108,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	136,800,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,310,544 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 22,800,000 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　 7,426,416 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	270,845,760 円　　　　（　 13,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ３０　　　　-34	1,505 ( 1,459)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [120.0]	1,422	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,571 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ３０　　　　-35	1,586 ( 1,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	1,635
c	０５ＫＳ３０　　　　-33	1,632 ( 1,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [115.0]	1,609

三郷 9-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	9,650,000 円	1,930,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	10,944,000 円	273,600,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,696,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,957,500 円	1,930,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	1,930,000 円	1,930,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,930,000 円	1,930,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 63,107,900 円　（　　　　　　 3,155 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9485

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,930,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 15,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 × 35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	132,591,000 円（　　　　　 6,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	270,845,760 円
②総費用	63,107,900 円
③純収益　①－②	207,737,860 円
④建物等に帰属する純収益	132,591,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,146,860 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	71,276,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,583,928,822 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,200 円／㎡）