鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三郷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３Ｃ３０ -904	三郷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西6m、角地		１住居 (70,200)
b	０５Ｋ２２ -48	三郷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東6m、角地		近商地区計画等 (100,200)
c	０４Ｃ３５ -902	三郷市		建付地	（　）	長方形	西22m市道、東10.5m、二方路		商業 (100,400)
d	０５Ｋ１５ -66	八潮市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
e	０４Ｋ００ -973	越谷市		建付地	（　）	ほぼ台形	西12m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 260,774	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	250,744	100 [ 96.5]	259,838	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	260,000
b	(　 ) 318,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	305,794	100 [ 118.8]	257,402		257,000
c	(　 ) 500,313	100 [ 180.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	272,502	100 [ 105.0]	259,526		260,000
d	(　 ) 240,968	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,968	100 [ 94.6]	254,723		255,000
e	(　 ) 284,850	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	289,123	100 [ 116.3]	248,601		249,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

三郷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,044,342	8,993,072	35,051,270	29,574,000	5,477,270	（　0.9511） 5,209,431	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	113,248,500 円　　　　（　 203,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅	373.95	Ｓ8	1,964.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	559 ㎡	14.7 m x 37.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２～８階は２ＬＤＫタイプ（約４４㎡）の共同住宅を想定。

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

共用廊下等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	373.95	33.7	125.96	3,800	478,648	6.0	2,871,888
							0.0	0
2～ 5	居宅	227.20	96.8	220.00	2,150	473,000	1.0	473,000
							1.0	473,000
6～ 8	居宅	227.20	96.8	220.00	2,200	484,000	1.0	484,000
							1.0	484,000
～

～

計		1,964.35	84.8	1,665.96		3,822,648		6,215,888
								3,344,000

⑨年額支払賃料	3,822,648 円　×　12ヶ月　＝　 45,871,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,665.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　 12　＝　 960,012 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,871,776 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,012 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,887,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,944,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,215,888 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 57,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,344,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,042,592 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,044,342 円　　　　（　 78,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ３０　　　　-23	2,498 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,819 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ３０　　　　-27	2,687 ( 2,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [ 78.4]	100 [100.0]	3,360
c	０５ＫＳ３０　　　　-22	4,969 ( 4,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [130.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,023

三郷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,325,000 円	465,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,873,272 円	46,831,788　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 261,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,603,700 円	465,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,993,072 円　（　　　　　　 16,088 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	465,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,964.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0621 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,574,000 円（　　　　　 52,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,044,342 円
②総費用	8,993,072 円
③純収益　①－②	35,051,270 円
④建物等に帰属する純収益	29,574,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,477,270 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,209,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,248,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 203,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
三郷 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 5-3

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　村岡　淳二

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市中央１丁目４番９				②地積　(㎡)	559 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ8	中高層マンション、スーパーが建ち並ぶ商業地域	東30m市道	水道、ガス、下水	三郷中央 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 350 ｍ

②標準的使用

中高層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 560 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ　市道

交通

施設

三郷中央駅南東方

330m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

最寄り駅に近接する低層店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域である。背後住宅地の地価が堅調に推移する中
で、駅前商業地域の地価は上昇傾向で推移している。今後とも現状を維持して推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 211,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三郷市、周辺市の鉄道駅に近い商業地域である。典型的な需要者は、自己の店舗等の取得を目的とする
資本力のある法人、その他中堅企業が想定される。駅に近い商業地の商況は、都心への交通利便性、背後住宅地の状況
に影響されるが、三郷中央駅は都心への接近性に優れており、駅周辺の住宅需要も旺盛であることから、希少性があり
、競争力は高い。取引の中心となる価格帯は、画地規模や立地条件によりまちまちであるため、見出しがたい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引の中心は自己利用目的である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の類似不動産に係る、取引事例を収集選択
、適切に補修正し比準価格を試算した。収益価格は、周辺の賃料水準に基づき投資家の観点により試算したが、比準価
格に比べて収益価格は低位に求められた。典型的な需要者の属性、行動等の市場の特性に最も適合する比準価格を重視
し、収益価格を参酌の上、代表標準地との規準による価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　越谷 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 225,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[ 94.9]

[100.0]
100

240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    245,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

完全失業率は低水準で推移している。全国世
帯消費動向指数は回復傾向にある。埼玉県内
の百貨店・スーパーの販売額は横ばい傾向で
ある。

最寄駅に近い商業地域で、地域要因に特段の
変化は見られない。

前面道路は幅員３０ｍの市道である。個別的
要因に特段の変化は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４Ｃ３５ -903	三郷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北10.8m市道、南8.5m、西5.8m、三方路		準工 (70,200)
b	０４Ｃ０４ -993	八潮市		更地	（　）	不整形	北東22m県道、北西2.5m、角地		１住居 (70,200)
c	０４Ｃ３０ -905	越谷市		更地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		商業地区計画等 (100,400)
d	０５Ｋ３０ -1101	草加市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (80,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,110	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	172,486	100 [ 68.3]	252,542	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 150,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	150,150	100 [ 63.8]	235,345		235,000
c	(　 ) 219,679	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	222,974	100 [ 92.9]	240,015		240,000
d	(　 ) 308,744	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	309,670	100 [ 108.9]	284,362		284,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

三郷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	44,272,666	8,985,777	35,286,889	29,574,000	5,712,889	（　0.9511） 5,433,529	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	118,120,196 円　　　　（　 211,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅	373.95	Ｓ8	1,964.35
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	559 ㎡	14.7 m x 37.5 m	前面道路：市道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上階は共同住宅（２ＬＤＫタイプ約４４㎡）の建築を想定した。

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	373.95	33.7	125.96	3,771	474,995	6.0	2,849,970
							2.0	949,990
2～ 5	居宅	227.20	96.8	220.00	2,149	472,780	1.0	472,780
							1.0	472,780
6～ 8	居宅	227.20	96.8	220.00	2,187	481,140	1.0	481,140
							1.0	481,140
～

～

計		1,964.35	84.8	1,665.96		3,809,535		6,184,510
								4,284,530

⑨年額支払賃料	3,809,535 円　×　12ヶ月　＝　 45,714,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,665.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,714,420 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 960,000 円　　×　　％　＝　　 3,794,297 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	42,880,123 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,184,510 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,284,530 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,335,831 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	44,272,666 円　　　　（　 79,200 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ３０　　　　-22	4,969 ( 4,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,231	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,004 円/㎡　月額支払賃料（　 3,771 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０５ＫＳ３０　　　　-23	2,498 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,776
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,325,000 円	465,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,866,977 円	46,674,420　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,603,700 円	465,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	465,000 円	465,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,985,777 円　（　　　　　　 16,075 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9511

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	465,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,964.35 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0621 × 35 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,574,000 円（　　　　　 52,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	44,272,666 円
②総費用	8,985,777 円
③純収益　①－②	35,286,889 円
④建物等に帰属する純収益	29,574,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,712,889 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,433,529 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,720 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,120,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 211,000 円／㎡）