別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三郷 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三郷 -17 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　安川　千春   TEL.

鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三郷市新三郷ららシティ１丁目１７７番１５０ ｢新三郷ららシティ１－８－２｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 新三郷 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新三郷駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模開発された住宅地域で、徐々に熟成度が増している。取引は非常に少なく、最寄り駅周辺商業地域の商況 も回復していることから、需給関係も安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三郷市及び八潮市等でＪＲ武蔵野線沿線及びつくばエクスプレス線沿線の地域である。需要者は、規模が 大きく総額が嵩みランニングコストもかかることから同一需給圏外からの一次、二次取得者層が中心で市内需要者は非 常に少ない。大規模商業施設が近隣に所在し人気のエリアであることから地価は概ね安定的に推移している。土地は２ ００㎡程度で２５００～２８００万円程度、新築戸建住宅で４０００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の取引が主流の地域で、地区計画等により賃貸も制限されていることから、収益価格の試算は断念した。居住 の快適性を重視する住宅地域にあり、その価格形成は住環境、利便性等を中心になされる。従って、代表標準地と規準 した価格を考慮のうえ、市場の実態を反映している比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三郷 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [103.0] 100 [ 95.6] [101.5] 100 136,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の 変動等、先行きの不透明感は見られるものの 、ウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直 している。 大規模開発された住宅団地で、周囲には大規 模商業施設もあり利便性も良好であるが、総 額が嵩むこともあって需給関係は横ばい傾向 が続いている。 画地規模が大きく総額が嵩むが、選好性に変 化は無く個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％