鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三郷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ０７ -49	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、南西4.5m、角地		１低専 (80,100)
b	０４Ｃ００ -946	三郷市		建付地	（　）	ほぼ台形	南7.8m市道、北東4m、角地		１低専 (80,100)
c	０５Ｋ１７ -44	三郷市		更地	（　）	不整形	北7.8m市道、中間画地		１低専 (70,100)
d	０５Ｋ１６ -2	三郷市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e	０４Ｃ００ -952	三郷市		建付地	（　）	正方形	南6.9m市道、中間画地		１低専 (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,734	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.7]	145,109	100 [ 100.8]	143,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 142,777	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	129,562	100 [ 93.4]	138,717		147,000
c	(　 ) 96,867	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	126,624	100 [ 89.6]	141,321		150,000
d	(　 ) 141,569	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.0]	164,615	100 [ 117.3]	140,337		149,000
e	(　 ) 152,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 116.6]	131,128	100 [ 91.6]	143,153		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +16.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

三郷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,220,067	450,237	1,769,830	1,476,280	293,550	（　0.9725） 285,477	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,343,933 円　　　　（　 54,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	168 ％	116 ㎡	9.3 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需要者層を勘案し約３０㎡前後の１ＤＫタイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.00	100.0	63.00	1,520	95,760	1.0	95,760
							1.0	95,760
2～ 2	居宅	63.00	100.0	63.00	1,550	97,650	1.0	97,650
							1.0	97,650
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		193,410		193,410
								193,410

⑨年額支払賃料	193,410 円　×　12ヶ月　＝　 2,320,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,320,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,128,284 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	193,410 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 193,410 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,220,067 円　　　　（　 19,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ３０　　　　-2	1,889 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.1]	100 [105.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	1,936	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,617 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５ＫＳ３０　　　　-11	1,385 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.3]	100 [100.0]	1,758
c	０５ＫＳ３０　　　　-3	1,458 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.1]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,583

三郷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,500 円	22,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,837 円	2,320,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,200 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 450,237 円　（　　　　　　 3,881 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,476,280 円（　　　　　 12,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,220,067 円
②総費用	450,237 円
③純収益　①－②	1,769,830 円
④建物等に帰属する純収益	1,476,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	293,550 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	285,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,343,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
三郷 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三郷 -1

埼玉県

埼玉第６

氏名

不動産鑑定士　瀬尾　守

TEL.

鑑定評価額

16,800,000 円

１㎡当たりの価格

145,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三郷市谷口字根通４２１番３				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,168)
	1:1.5	住宅Ｗ2	小規模住宅のほかアパート等が見られる住宅地域	南4.2m市道	水道、ガス	三郷中央 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　市
道　４．２ｍ

交通

施設

三郷中央駅北西方

650m

法令

規制

１住居
(60,168)

⑤地域要因の将
　来予測

平成２７年１月３０日に三郷中央土地区画整理事業が完了したが、当該近隣には影響は少ない。三郷中央駅まで
の徒歩圏であるが、既成の雑然とした住宅地であるが駅近を背景に若干の上昇基調にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 54,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ武蔵野線で、概ね三郷市、八潮市の圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が大半を占め、同一
需給圏外からの転入者は少ない。駅への接近性に恵まれているものの三郷中央駅周辺の区画整理中の住宅地の熟成化に
より地位は稍低下しつつあるも、需要は稍強含み基調にある。土地は１，８００万円程度、新築の戸建物件は３，６０
０万円程度が需給の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格については、新型コロナウィルスの影響が落ち着き、景気は緩やかに回復して土地価格が微増基調で推移して
いるが、家賃相場は横這い基調にあり弱含み傾向にある。依然として土地価格に見合う賃料を徴収できず、いわゆる元
本と果実との間にみられる相関関係が希薄となる傾向にある。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反
映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　三郷 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 152,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[103.0]

100
[109.4]

[106.0]
100

145,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響は収束しつ
つあるものの、急激な円高等により景気の不
透明感が強くなっている。

三郷中央駅から徒歩圏であるが、土地区画整
理された駅周辺の熟成化に伴い、市場の人気
は稍低迷している。

南道路に面し、道路幅員４．２ｍで市場での
競争力は相応のものがある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 +13.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

三郷 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０５Ｋ０７ -49	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、南西4.5m、角地		１低専 (80,100)
b	０５Ｋ１７ -38	三郷市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、北5m、準角地		１低専 (80,100)
c	０５Ｋ１７ -40	三郷市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m区道、中間画地		１低専 (70,100)
d	０５Ｋ１６ -1	三郷市		建付地	（　）	長方形	西9m市道、中間画地		１中専 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,734	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.7]	145,109	100 [ 102.4]	141,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	150,000
b	(　 ) 153,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	144,901	100 [ 101.0]	143,466		152,000
c	(　 ) 125,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	124,540	100 [ 89.1]	139,776		148,000
d	(　 ) 204,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	198,572	100 [ 143.4]	138,474		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

三郷 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,220,067	451,937	1,768,130	1,476,280	291,850	（　0.9725） 283,824	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	6,307,200 円　　　　（　 54,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三郷 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.00	ＬＳ2	126.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	168 ％	116 ㎡	9.3 m x 12.5 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約３２㎡の１ＤＫの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	63.00	100.0	63.00	1,510	95,130	1.0	95,130
							1.0	95,130
2～ 2	居宅	63.00	100.0	63.00	1,560	98,280	1.0	98,280
							1.0	98,280
～

～

～

計		126.00	100.0	126.00		193,410		193,410
								193,410

⑨年額支払賃料	193,410 円　×　12ヶ月　＝　 2,320,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,320,920 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 192,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,128,284 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	193,410 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 193,410 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 90,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,220,067 円　　　　（　 19,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５ＫＳ３０　　　　-2	1,889 ( 1,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,643	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,627 円/㎡　月額支払賃料（　 1,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５ＫＳ３０　　　　-3	1,458 ( 1,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,620
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三郷 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,500 円	22,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,837 円	2,320,920　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 171,200 円	22,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,100 円	22,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,937 円　（　　　　　　 3,896 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 126.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0668	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 45 ％　＋　0.0675 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,476,280 円（　　　　　 12,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,220,067 円
②総費用	451,937 円
③純収益　①－②	1,768,130 円
④建物等に帰属する純収益	1,476,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	291,850 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	283,824 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,447 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,307,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,400 円／㎡）