鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

富士見 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０５ -23501	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、南西6m、二方路		１低専 (70,100)
b	２３０１－０５ -23504	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
c	２３０１－０９ -23505	富士見市		建付地	（　）	不整形	北東4.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２３０１－０５ -23521	富士見市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (60,80)
e	２３０１－０３ -23503	富士見市		建付地	（　）	不整形	北西6m市道、南西6m、角地		１低専地区計画等 (70,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 158,000	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	157,093	100 [ 96.7]	162,454	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 155,886	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	156,501	100 [ 96.9]	161,508		164,000
c	(　 ) 168,984	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.5]	174,645	100 [ 108.8]	160,519		163,000
d	(　 ) 175,579	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	171,883	100 [ 107.2]	160,339		163,000
e	(　 ) 159,560	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	167,932	100 [ 105.1]	159,783		162,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

富士見 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,557,054	337,612	1,219,442	1,022,260	197,182	（　0.9742） 192,095	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,365,795 円　　　　（　 49,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.85	ＬＳ2	85.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	89 ㎡	7.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ各階１戸（２ＤＫ、各室の賃貸面積約４２㎡）全２戸を想定。

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部供用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	42.72	99.5	42.51	1,571	66,783	1.0	66,783
							1.0	66,783
2～ 2	居宅	42.72	99.5	42.51	1,620	68,866	1.0	68,866
							1.0	68,866
～

～

～

計		85.44	99.5	85.02		135,649		135,649
								135,649

⑨年額支払賃料	135,649 円　×　12ヶ月　＝　 1,627,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 85.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,627,788 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 135,106 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,492,682 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	135,649 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 135,649 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,128 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,557,054 円　　　　（　 17,495 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０７　　　　-10	1,479 ( 1,417)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,592	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,691 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－０７　　　　-13	1,573 ( 1,571)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,716
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,000 円	15,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	65,112 円	1,627,788　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 130,300 円	15,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 337,612 円　（　　　　　　 3,793 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 85.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,022,260 円（　　　　　 11,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,557,054 円
②総費用	337,612 円
③純収益　①－②	1,219,442 円
④建物等に帰属する純収益	1,022,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	197,182 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	192,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,158 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,365,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
富士見 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富士見 -6

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　良彦

TEL.

鑑定評価額

14,500,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月9日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富士見市鶴馬２丁目３１７９番６｢鶴馬２－７－３５｣				②地積　(㎡)	89 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北西4m市道	水道、ガス、下水	鶴瀬 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 85 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

鶴瀬駅東方

1.1km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東武東上線沿線で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町内の住宅地域である。需要者の中心は、富士見
市及び周辺市町の居住者で、自己居住目的で購入するケースが多い。景気は緩やかに持ち直し、地価は堅調に推移して
いる。土地は９０㎡程度で１，０００万円台半ば、新築戸建物件は敷地１００㎡程度で３，０００万円台前半が取引の
中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域であるが、アパートは自用地の利活用に係るものがほとんどである。不動
産の取引は、自己居住目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　富士見 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 211,000 円／㎡

[103.3]
100

100
[104.5]

100
[130.2]

[101.5]
100

163,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、新型コロナウイルス感染症によ
る厳しい状況が緩和されつつあり、緩やかに
持ち直している。市内の取引件数は減少して
いる。　

既存の住宅地域であり、地域要因に影響を及
ぼすような変動要因はないが、地価は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

富士見 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３０１－０５ -23504	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	２３０１－０３ -23502	富士見市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m道路、北西4.5m、準角地		１低専 (60,80)
c	２３０１－０９ -23505	富士見市		建付地	（　）	不整形	北東4.8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２３０１－０６ -23517	富士見市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	２３０１－０７ -23503	富士見市		建付地	（　）	不整形	南東5.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 155,886	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	156,501	100 [ 98.9]	158,242	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.5] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 158,734	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.6]	151,289	100 [ 95.9]	157,757		160,000
c	(　 ) 168,984	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.5]	180,132	100 [ 103.6]	173,873		176,000
d	(　 ) 168,859	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	168,859	100 [ 106.2]	159,001		161,000
e	(　 ) 161,082	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.3]	165,949	100 [ 107.2]	154,803		157,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +6.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

富士見 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,566,811	338,020	1,228,791	1,022,260	206,531	（　0.9742） 201,203	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	4,572,795 円　　　　（　 51,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富士見 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.85	ＬＳ2	85.44
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	89 ㎡	7.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積４３㎡程度

⑦有効率　 99.5 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	42.72	99.5	42.51	1,581	67,208	1.0	67,208
							1.0	67,208
2～ 2	居宅	42.72	99.5	42.51	1,630	69,291	1.0	69,291
							1.0	69,291
～

～

～

計		85.44	99.5	85.02		136,499		136,499
								136,499

⑨年額支払賃料	136,499 円　×　12ヶ月　＝　 1,637,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 85.02 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,637,988 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 135,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,502,035 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	136,499 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 136,499 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 63,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,566,811 円　　　　（　 17,605 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３０１－０７　　　　-7	1,444 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３０１－０７　　　　-4	1,851 ( 1,850)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,771
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富士見 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,000 円	15,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	65,520 円	1,637,988　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 130,300 円	15,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,800 円	15,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 338,020 円　（　　　　　　 3,798 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,800,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 85.44 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,022,260 円（　　　　　 11,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,566,811 円
②総費用	338,020 円
③純収益　①－②	1,228,791 円
④建物等に帰属する純収益	1,022,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	206,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	201,203 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,261 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,572,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,400 円／㎡）