別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富士見 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士見 -3 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠   TEL.

鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士見市諏訪２丁目２０２０番７ ｢諏訪２－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる郊外の 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 鶴瀬 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.3 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       109 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 鶴瀬駅北東方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 公共施設や大型店舗等へ近い住宅地域であるが、最寄り駅からはやや遠隔な位置にあり、特筆すべき発展的要因 は認められず、今後も現状維持程度の推移を継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線沿線の住宅地域で、概ね富士見市、ふじみ野市、三芳町の範囲である。需要者の中心は富士 見市内の居住者が多く、圏域外からの需要も見受けられる。市役所等の公共公益施設、大型商業施設へも近く、現在、 コロナ禍による影響は薄れ、住宅需要は堅調に推移しており、地価は上昇傾向にある。土地は１１０㎡程度で概ね１， ７００万円前後、新築戸建は敷地１００㎡程度で３，０００万円台中半が中心的価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 少数世帯向けのアパート等も一部には見られるが、近隣地域の容積率は８０％と低く、また、地積が小さいことから対 象標準地上に合理的な賃貸経営を可能とする収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格の試算は見送る こととした。また、需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反 映した比準価格を重視し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士見 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.5] 100 [139.8] [104.5] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今における住宅需要の高まりから、地価は 全般的に上昇傾向で推移している。 最寄り駅からはやや遠隔な位置にあり、価格 形成に影響を及ぼす地域要因の変動は認めら れない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.2 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％